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APR. 18. 2025                                      |   MONEY  &  COLUMN   |                                    LEEJUNG  회계  컬럼  (457)




                    이상곤                                  정태종                                   임지인
                    (LeeJung 회계법인                        (LeeJung 회계법인                         (LeeJung 회계법인
                    공인회계사                                공인회계사                                 공인회계사
                    BSC., CPA, CA)                       B.COMM., CPA, CA, CGA)                BA, CPA, CGA)







        주택의 용도 변경                     시 발생하는
                                                       (Change in Use)



        세금 이슈와 선택권
                                                              (Election)









        Today’s Money 편집팀
         집을 사서 사는 일은 단순히 부동산의 소유 이상이                    할 수 있다.                                          • 해당 부분에 대해 감가상각비(CCA)를 공제하지 않
        다. 특히, 주거용 주택을 임대나 사업 목적으로 전환                    선택 방법: 주택의 정보와 함께 소득세 신고서에 첨                   을 것
        하거나 반대로 임대용 또는 사업용 부동산을 주거용                     부한 서신(letter)을 통해 “소득세법 45(2)조항을 적                위 세 가지 조건을 모두 만족하지 못한다면, CRA
        으로 변경할 경우, ‘용도 변경(Change in Use)’이라는            용하고 싶다”고 명시해야 한다.                               는 해당 부분에 대해 ‘부분적 용도 변경’이 발생한 것
        개념이 세법상 중요한 이슈로 떠오른다.                                                                           으로 보고, 해당 부분에 대해 추정 양도와 즉시 재취
         캐나다 국세청(CRA)은 주택의 용도가 변경될 때,                          2. 임대/사업용 부동산을 주거용으로                     득이 발생했다고 판단한다. 이 경우, 당시의 공정시장
        실제로 팔지 않았더라도 해당 시점의 공정시장가치                                      전환하는 경우                         가치(FMV)를 기준으로 매각 및 재취득이 계산되며,
        (FMV)를 기준으로 주택을 팔고 다시 산 것으로 간                    이 경우에도, 자산을 실제로 매각하지 않았더라도                     이는 향후 주택 전체를 매각할 때 양도소득세의 기준
        주(deemed disposition and reacquisition)한다. 이    추정 양도 규칙이 적용되지만, 다음과 같은 선택을 통                   이 된다.
        로 인해 자본이득(Capital Gain)이나 손실이 발생할               해 매각 시점까지 자본이득 보고를 연기할 수 있다.
        수 있으며, 해당 연도에 이를 보고해야 할 수도 있다.                   하지만, 1985년 이전 또는 전환 이전에 감가상각                          선택권(Election)은 어떻게 활용하나?
                                                        (CCA)을 청구한 이력이 있다면 이 선택은 불가하며,                    용도 변경이 있었던 해에, T2091(IND) 양식(주택을
              어떤 상황에서 용도 변경이 발생하나?                      이전에 청구한 CCA는 ‘회수(recapture)’되어 해당 연             주거용으로 지정하는 양식)과 Schedule 3 (양도소득
         • 주거용 주택의 전체 또는 일부를 임대/사업용으로                   도 소득으로 포함된다.                                    보고서)를 작성해 CRA에 제출함으로써, 주택의 해당
        전환한 경우                                           이 선택을 통해, 실제로 거주를 시작하기 전까지도                    부분에 대해 주거용 주택으로 계속 간주받을 수 있
         • 임대/사업용 부동산을 주거용으로 전환한 경우                     최대 4년간 주택을 주거용 주택으로 지정할 수 있다.                   다. 다만, 이 선택은 조건에 따라 제한되므로 주의가
         이 경우, 과거에 해당 부동산을 주거용으로 사용한                     선택 방법: 이 역시 소득세 신고서에 첨부한 서신을                   필요하다.
        기간에 대한 이익은 과세되지 않지만, 이후 주거용이                    통해, "소득세법 45(3)조항을 적용하고 싶다"고 명시
        아닌 기간에 해당하는 자본이득은 과세 대상이 된다.                    해야 하며, 제출 기한은 다음 중 더 빠른 날짜까지다:                      향후 매각 시 어떻게 세금을 보고해야 하나?
         예외 상황 – 용도전환 시 선택권(Election)의 활용                o CRA가 요청한 날로부터 90일 이내                           주택 전체를 매각할 경우, 아래 사항을 이행해야 한다:
         CRA는 일부 특수한 경우에는 이 추정 양도 규칙을                    o 해당 부동산을 실제 매각한 해의 세금신고 기한                     • 매매가를 주거용과 임대/사업용 부분으로 나누어
        적용하지 않도록 선택(election) 할 수 있는 제도를                                                                야 하며, 합리적인 기준(예: 면적 또는 방 수 기준)에 따
        두고 있다.                                            3. 주택 일부를 임대나 사업용으로 전환할 경우 -                  라 비율을 정한다.
                                                                 2019년 3월 19일 이후 바뀐 규정                   • 임대/사업용으로 사용한 부분에 대한 양도차익을
          1. 주거용 주택을 임대/사업용으로 전환하는 경우                    과거에는 주택의 일부를 임대나 사업용으로 전환하                     보고해야 하며, 해당 부분은 주거용 면세 혜택이 적용
         주거용 주택을 임대 수익 목적 등으로 전환할 경우,                   는 경우, 그 부분에 대해 자동으로 ‘추정 양도(deemed               되지 않는다.
        세무상 자산 매각이 발생하지 않도록 선택할 수 있                     disposition)’가 발생한다고 간주되었고, 납세자는 이               • 주거용으로 사용된 부분에 대해서는, T2091(IND)와
        다. 이를 통해 그 즉시 자본이득을 보고할 필요는 없                   를 피할 수 있는 선택권이 없었다. 하지만 2019년 3월                Schedule 3를 통해 주거용 주택 비과세 혜택을 적용
        지만, 대신 몇 가지 중요한 제약이 따른다:                        19일 이후부터는, 일정 요건을 충족하면 이 추정 양도                  할 수 있다.
         o 해당 주택에 대해 감가상각비(CCA)를 청구할 수                  를 피할 수 있는 선택권(election)이 생겼다.                     주택의 용도 변경은 단순히 생활의 변화지만, 세법
        없다.                                                                                             상으로는 복잡하고 신중한 판단이 요구되는 ‘양도
         o 순수익(수입 – 비용)은 반드시 소득세 신고 시 보                     어떤 경우에 추정 양도가 발생하지 않는가?                     사건’이 될 수 있다. 특히 ‘선택권’을 활용해 불필요한
        고해야 한다.                                          주택의 일부를 임대나 사업용으로 사용하는 경우라                     세금 보고를 유예하거나, 주거용 주택으로서의 혜택
         이 선택을 하는 동안, 최대 4년간 주택을 거주하지                   도, 다음 세 가지 조건을 모두 충족하면 CRA(캐나다                  을 유지할 수 있는 기회를 놓치지 않도록 꼼꼼하게
        않더라도 주거용 주택으로 간주될 수 있다.                         국세청)는 해당 부분의 용도 변경이 없었던 것으로                     관리해야 한다. 선택권을 행사하는 데는 반드시 정해
         단, 아래 요건을 모두 충족해야 함:                           간주한다:                                           진 요건과 서류 제출이 필요하므로, 경험 있는 세무
         o 그 기간 동안 다른 어떤 부동산도 주거용으로 지                    • 임대 또는 사업용 사용 비중이 전체 거주 용도에                   전문가의 도움을 받는 것이 현명하다.
        정하지 않을 것                                        비해 상대적으로 적을 것
         o 캐나다의 거주자이거나 간주 거주자일 것                         • 건물 구조에 변경을 가하지 않을 것
         또한, 직장 이동 등으로 인해 주거지를 옮긴 경우,                    • (예: 벽을 허물거나 출입구를 따로 만드는 등의 개                 위  내용은  일반적인  사실이며,  특정  전문가의  조언을  대용해서  사용될  수
                                                                                                        는 없습니다. (This material is general in nature and should not be relied
        추가 요건을 만족한다면 이 4년 제한을 무기한 연장                    조 금지)                                           upon to replace the requirement for specific professional advice.)






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