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WWW.CANADAEXPRESS.COM | MAY 16 2025 COLUMN 25
주택의 용도 변경 시 발생하는
(Change in Use)
세금 이슈와 선택권
(Election)
집을 사서 사는 일은 단순히 부동산의 소유 이상이 할 수 있다. • 해당 부분에 대해 감가상각비(CCA)를 공제하지 않
다. 특히, 주거용 주택을 임대나 사업 목적으로 전환 선택 방법: 주택의 정보와 함께 소득세 신고서에 첨 을 것
하거나 반대로 임대용 또는 사업용 부동산을 주거용 부한 서신(letter)을 통해 “소득세법 45(2)조항을 적 위 세 가지 조건을 모두 만족하지 못한다면, CRA
으로 변경할 경우, ‘용도 변경(Change in Use)’이라는 용하고 싶다”고 명시해야 한다. 는 해당 부분에 대해 ‘부분적 용도 변경’이 발생한 것
개념이 세법상 중요한 이슈로 떠오른다. 으로 보고, 해당 부분에 대해 추정 양도와 즉시 재취
캐나다 국세청(CRA)은 주택의 용도가 변경될 때, 2. 임대/사업용 부동산을 주거용으로 득이 발생했다고 판단한다. 이 경우, 당시의 공정시장
실제로 팔지 않았더라도 해당 시점의 공정시장가치 전환하는 경우 가치(FMV)를 기준으로 매각 및 재취득이 계산되며,
(FMV)를 기준으로 주택을 팔고 다시 산 것으로 간 이 경우에도, 자산을 실제로 매각하지 않았더라도 이는 향후 주택 전체를 매각할 때 양도소득세의 기준
주(deemed disposition and reacquisition)한다. 이 추정 양도 규칙이 적용되지만, 다음과 같은 선택을 통 이 된다.
로 인해 자본이득(Capital Gain)이나 손실이 발생할 해 매각 시점까지 자본이득 보고를 연기할 수 있다.
수 있으며, 해당 연도에 이를 보고해야 할 수도 있다. 하지만, 1985년 이전 또는 전환 이전에 감가상각 선택권(Election)은 어떻게 활용하나?
(CCA)을 청구한 이력이 있다면 이 선택은 불가하며, 용도 변경이 있었던 해에, T2091(IND) 양식(주택을
어떤 상황에서 용도 변경이 발생하나? 이전에 청구한 CCA는 ‘회수(recapture)’되어 해당 연 주거용으로 지정하는 양식)과 Schedule 3 (양도소득
• 주거용 주택의 전체 또는 일부를 임대/사업용으로 도 소득으로 포함된다. 보고서)를 작성해 CRA에 제출함으로써, 주택의 해당
전환한 경우 이 선택을 통해, 실제로 거주를 시작하기 전까지도 부분에 대해 주거용 주택으로 계속 간주받을 수 있
• 임대/사업용 부동산을 주거용으로 전환한 경우 최대 4년간 주택을 주거용 주택으로 지정할 수 있다. 다. 다만, 이 선택은 조건에 따라 제한되므로 주의가
이 경우, 과거에 해당 부동산을 주거용으로 사용한 선택 방법: 이 역시 소득세 신고서에 첨부한 서신을 필요하다.
기간에 대한 이익은 과세되지 않지만, 이후 주거용이 통해, "소득세법 45(3)조항을 적용하고 싶다"고 명시
아닌 기간에 해당하는 자본이득은 과세 대상이 된다. 해야 하며, 제출 기한은 다음 중 더 빠른 날짜까지다: 향후 매각 시 어떻게 세금을 보고해야 하나?
예외 상황 – 용도전환 시 선택권(Election)의 활용 o CRA가 요청한 날로부터 90일 이내 주택 전체를 매각할 경우, 아래 사항을 이행해야 한다:
CRA는 일부 특수한 경우에는 이 추정 양도 규칙을 o 해당 부동산을 실제 매각한 해의 세금신고 기한 • 매매가를 주거용과 임대/사업용 부분으로 나누어
적용하지 않도록 선택(election) 할 수 있는 제도를 야 하며, 합리적인 기준(예: 면적 또는 방 수 기준)에 따
두고 있다. 3. 주택 일부를 임대나 사업용으로 전환할 경우 - 라 비율을 정한다.
2019년 3월 19일 이후 바뀐 규정 • 임대/사업용으로 사용한 부분에 대한 양도차익을
1. 주거용 주택을 임대/사업용으로 전환하는 경우 과거에는 주택의 일부를 임대나 사업용으로 전환하 보고해야 하며, 해당 부분은 주거용 면세 혜택이 적용
주거용 주택을 임대 수익 목적 등으로 전환할 경우, 는 경우, 그 부분에 대해 자동으로 ‘추정 양도(deemed 되지 않는다.
세무상 자산 매각이 발생하지 않도록 선택할 수 있 disposition)’가 발생한다고 간주되었고, 납세자는 이 • 주거용으로 사용된 부분에 대해서는, T2091(IND)와
다. 이를 통해 그 즉시 자본이득을 보고할 필요는 없 를 피할 수 있는 선택권이 없었다. 하지만 2019년 3월 Schedule 3를 통해 주거용 주택 비과세 혜택을 적용
지만, 대신 몇 가지 중요한 제약이 따른다: 19일 이후부터는, 일정 요건을 충족하면 이 추정 양도 할 수 있다.
o 해당 주택에 대해 감가상각비(CCA)를 청구할 수 를 피할 수 있는 선택권(election)이 생겼다. 주택의 용도 변경은 단순히 생활의 변화지만, 세법
없다. 상으로는 복잡하고 신중한 판단이 요구되는 ‘양도
o 순수익(수입 – 비용)은 반드시 소득세 신고 시 보 어떤 경우에 추정 양도가 발생하지 않는가? 사건’이 될 수 있다. 특히 ‘선택권’을 활용해 불필요한
고해야 한다. 주택의 일부를 임대나 사업용으로 사용하는 경우라 세금 보고를 유예하거나, 주거용 주택으로서의 혜택
이 선택을 하는 동안, 최대 4년간 주택을 거주하지 도, 다음 세 가지 조건을 모두 충족하면 CRA(캐나다 을 유지할 수 있는 기회를 놓치지 않도록 꼼꼼하게
않더라도 주거용 주택으로 간주될 수 있다. 국세청)는 해당 부분의 용도 변경이 없었던 것으로 관리해야 한다. 선택권을 행사하는 데는 반드시 정해
단, 아래 요건을 모두 충족해야 함: 간주한다: 진 요건과 서류 제출이 필요하므로, 경험 있는 세무
o 그 기간 동안 다른 어떤 부동산도 주거용으로 지 • 임대 또는 사업용 사용 비중이 전체 거주 용도에 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다.
정하지 않을 것 비해 상대적으로 적을 것 EXPRESS 편집팀
o 캐나다의 거주자이거나 간주 거주자일 것 • 건물 구조에 변경을 가하지 않을 것
또한, 직장 이동 등으로 인해 주거지를 옮긴 경우, • (예: 벽을 허물거나 출입구를 따로 만드는 등의 개 위 내용은 일반적인 사실이며, 특정 전문가의 조언을 대용해서 사용될 수
는 없습니다. (This material is general in nature and should not be relied
추가 요건을 만족한다면 이 4년 제한을 무기한 연장 조 금지) upon to replace the requirement for specific professional advice.)
본 컬럼은 투데이즈머니 4월 18일자 이정 회계 컬럼을 전재함.
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