메트로밴쿠버의 렌트비가 천정부지로 치솟는 가운데 임대주택의 주요 공급처인 콘도 투자가 감소하는 현 추세가 임대주택 부족난을 더 악화시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다.

지난해 신규 콘도 투자자의 절반 이상이

임대 부동산에서 손실…‘사상 최초의 해’

캐나다모기지주택공사CMHC의 자료에 따르면 메트로밴쿠버의 시장가격 임대 아파트 중 개인 투자자들이 공급하는 비율은 최대 40%이다. 그런데 비싼 대출이자, 관리비, 부동산 가격의 조합으로 인해 아파트와 콘도 투자의 수익은 감소했다.

UBC대학 서더경영대학 톰 다비도프 교수는 “대출이자가 낮았을 때와 비교해 임대 수익용 콘도구매에 대한 관심은 확실히 낮아졌다”고 했다. “임대용 콘도의 자본수익과 성장은 아직 긍정적이지만 고금리에 대한 부담이 대출금 상환에 큰 걸림돌이 되었다.”고 설명했다.

새로 발표된 보고서에 따르면 지난해는 광역 밴쿠버 새 콘도 투자자의 절반 이상이 임대 부동산에서 돈을 잃은 사상 최초의 해로 기록 되었다. 임대료가 역대 최고치로 치솟았지만 가파르게 오른 대출금리를 충당하기에 충분하지 못하며 과반수의 콘도 주인들이 이러한 시장상황에 묶인 상태이다.

BC부동산협회BCREA 자료에 따르면 메트로밴쿠버의 평균 콘도가격은 83만 달러이다. 평균가격의 20%인 166,000달러를 다운페이하고 나머지를 25년 상환 4.99% 금리의 모기지를 대출받아 평균가격의 콘도를 구매한다고 가정하면, 매달 3,858달러를 은행에 갚아야 한다. 여기에 오른 관리비와 재산세 등을 추가 부담해야 한다.

“수익내기 어려워”

BC임대인협회 최고경영자 데이비드 하트니액은 임대시장에 물량을 공급하는 개인 및 개발 부동산 투자자들이 기존 투자와 신규 투자와 관련된 비용을 검토하면서 매각여부를 신중히 고려하는 분위기라고 전했다.

“콘도와 아파트 임대가 수익을 내지 않는다고 말하는 사람들이 점점 늘고 있는 것으로 보인다. 리스크가 너무 높고 수익은 너무 작다는 사실이 간단 명료한 이유이다.”

게다가 BC주정부가 임대료 인상을 매우 낮은 수준으로 제한하기 때문에 변동금리로 콘도를 구매한 많은 임대인들은 더 고전하고 있다.

공급감소에 임대물량 악화

다비도프와 허트니액은 콘도의 개인투자자들이 지금처럼 계속 감소한다면 시장여건이 좋아질 때까지 콘도와 임대아파트 개발 프로젝트도 감소할 것이라고 언급했다. 이로인한 공급 감소는 향 후 몇 년간, 이미 천정부지로 오르고 있는 임대시장의 가격상승 압력이 될 것이라고 예상했다.

밴쿠버CMHC 선임 분석가 에릭 본드는 ‘2차 임대시장’으로 불리는 개인소유 콘도 임대시장이 밴쿠버 시장에서 중요한 역할을 하고 있다는 점을 지적했다.

지난 몇 년간 임대 투자용 새 콘도의 숫자는 임대목적으로 건축되는 건물의 두 배로 임대주택 공급에 큰 비중을 차지한다는 점을 지적하면서 BC주의 임대주택 공급측면에서 투자용 콘도의 중요성을 강조했다.

2차 임대시장은 현재 메트로밴쿠버 모든 아파트의 30.5%를 차지한다. 레인웨이 홈, 지하 스위트는 이 숫자에 포함되지 않는다. 본드 분석가는 아파트를 제외한 2차 임대시장의 자료는 파악이 어렵지만 아파트와 비슷한 30% 수준으로 추산된다고 말했다.

CMHC 자료에 따르면 2022년까지 임대를 목적으로 콘도에 투자하는 사람들은 계속 증가해 왔다. 본드 분석가는 특히 작년에는 가격이 하락해 투자용 아파트 매각을 미룬 사람들이 증가했을 것이라고 추측했다.

“콘도 여전히 좋은 투자” BCREA

반대로 BCREA의 수석경제학자인 브랜든 오그먼선은 콘도는 여전히 좋은 투자이며 줄어들 기미가 없다고 말한다. 신축중인 콘도의 사전분양은 약세이지만 전체 콘도시장의 거래는 증가하고 있다고 전했다. BCREA의 콘도 거래 수치는 투자용과 주거지용을 분류하지는 않지만 투자용 콘도거래가 크게 감소하지 않을 것으로 보인다고 했다.

오그먼선 학자는 메트로밴쿠버와 같은 주요 시장에서 콘도가격의 상승과 임대료 상승이 결합되어 많은 투자자들이 투자용 콘도를 현금화할 때 까지는 기꺼이 위험을 감수할 것이라고 예측했다.