기본으로 돌아가 보자. ‘투자’는 ‘선善‘이고 ‘투기’는 ‘악惡’인가? 필자가 아는 유수한 대학에서 ‘투자론’을 가르칠 때 쓰는 어떤 교과서에도 ‘투자는 옳고 투기는 그른 것‘이라는 글을 본적이 없다. 한 걸음 더 나가 보자. 부동산(한국에서는 아파트 특히 서울 강남 지역의 고가 아파트)을 투자 용도로 매입하는 것은 ‘악惡’에 가까운 일이고 ‘주식’을 매입하는 것은 기업 황동을 활성화 시키는 ‘선善’한 일인가?  필자의 상식은 이렇다. 투자와 투기의 차이는 ‘위험’을 얼마나 수용하느냐? 에 따른 분류일 뿐이다. 선 악의 문제가 아니라 ‘부담하는 위험의 양’ 에 따른 구분이다.

그리고 주식과 부동산은 투자대상을 구분할 때 1. 2위를 다투는 가장  알려진 투자 대상일 뿐이다. 어떤 이는 국토가 좁은 나라에서 부동산(주요 지역의 아파트)에 대한 투자는 곤란하다는 식으로 ‘부동산 투자를 죄악 시’ 하는 것을 옹호하듯이 얘기하지만 국토가 넓은 나라라고 해서 모든 지역의 부동산 가격이 싸지도 않고 국토가 좁은 한국 같은 곳도 모든 지역의 부동산 가격이 비싸지도 않다. 대한민국(남한)보다 100배가량 넓은 미국도 모든 지역이 한국보다 부동산 가격이 싸지 않고 모든 사람이 소유하고 싶어하는 지역(맨하탄 등) 은 한국의 어느 곳 보다 가격이 비싸다.

지방으로 가면 한국의 어떤 지역보다 싼 주택이 얼마든지 있다.(자재 값에도 못 미치는 가격) 어떤 이는 ‘땅이 모자란다’ 라고 하지만 인구가 감소하는 지방에 가 보라. ‘공짜로 살아도 되는 빈 집’도 수두룩하다. 그리고 뉴욕시 처럼 고층 건물 건축을 허락하면 서울에도 얼마든지 새로운 주택을 공급할 수 있다. 시각을 넓히면 가능하다.

한국과 경제 규모가 비슷한 캐나다와 ‘부동산과 주식에 대한 투자’와 ‘이익 발생 시 부담하는 세금’을 비교해보자.

일부는 ‘감히 한국과 캐나다를 비교해?’라고 반문할 지 모르나 한국과 캐나다의 국력은 비슷하다. 국토 면적은 캐나다가 한국의 수십 배다. 그러나 인구는 2025년 말 기준 한국이 1,000만명 정도 많다. 2025년 말 기준 ‘두 나라의 GDP 규모 세계 순위’는 캐나다 10위, 한국 14위다. 그리고 가계 대출도 GDP 대비 100% 수준에 가깝고, 그중 주택담보대출도 70% 수준에 가까운 것 등 여러가지가 비슷해서 비교하기가 적당하다고 본다. 캐나다가 ‘어 ~~ ‘하는 사이에 한국이 그만큼 성장한 것이다. 이 두 나라에서 적용되는 부동산과 주식투자에서 수익을 실현하면 그 ‘양도소득’에 적용되는 세금을 비교해 보려 한다.

(1) 한국과 캐나다의 거주자가 각각 투자용으로 매입한 밴쿠버 웨스트 지역의 단독주택과 서울 강남지역의 아파트를 매도한 경우 (20년 보유, 투자 용 매입, 비 거주, 타인에게 임대) 20년전 매입 가격은 밴쿠버 단독주택 100만 달러, 서울 강남 지역 아파트 10억원.(두 곳 모두 각종 매입 부대비용 포함) 2026년 7월에 매도.,  부대비용 공제 후 매도가격은 밴쿠버 400만 달러, 강남 아파트 40억원인 경우 각각 부담하는 매매 차익에 대한 세금과 납부시기 비교.

(2) 2년 전에 한국과 캐나다 거주자가 각각 5억원(캐나다 50만 달러)을 주식에 투자하여 2026년 여름에 모두 두 배의 가격으로 매도하여 각자가 5억원(50만 달러) 의 소득을 실현했다. (손실 차감, 거래 비용 공제 후) 두 사람은 매매 차익에 대한 세금을 얼마나 언제 내야 하는가?를 비교해 보자.

(1)의 경우, 한국은 차익의 절반(약 15억원)이상을 최장 90일 이내에 세금으로 납부해야 한다. 또 강남지역의 주택을 매각하면 양도세는 중과(기본 세금에 10% 이상 추가 과세)되고 다음 해에 신고하는 종합소득세와 도로 양도소득세를 내야 한다. 

캐나다는(현 제도) 300만 달러의 절반인 150만 달러는 공제하고 남은 150만달러만 과세 대상이 된다.(Taxable Capital gain) 그리고 세금은 내년 봄 소득 신고할 때 26년의 다른 소득(근로, 사업 등)과 합산하여 소득세를 낸다. 다른 소득이 없다면 150만달러에 대해 최고 세율까지 적용 받아 50% 조금 못 미치는 금액에서 결정되고 그에 따른 세금(약 75만 달러) 납부하면 된다. 투자용 주택을 팔아 비슷한 수준의 차익을 남겨도 한국 세금이 두 배정도 많다. (한가지 더하면 한국의 1세대 1주택 같은 ‘주 거주 주택’을 팔면 한국은 거주.보유 고려해도 일정액 공제 후 양도소득세를 내야 한다. 캐나다는 ‘주 거주지’는 ‘양도 차익’이 얼마이든 세금이 없다.)

(2)의 경우(주식)는 반대다. 캐나다 거주자는 이익 50만 달러에 대한 절반인(50%) 25만달러를 공제하고 남은 25만 달러는 26년도 자본소득(Taxablr Capital Gain)으로 계산하여 내년 봄 세금 신고할 소득에 포함하여 신고해야 하고, 주식 매매 차익의 25%(12만 5천달러) 정도를 세금으로 납부하게 된다. 반면 한국은 매매차익 5억원 전액(주식 양도 차익)에 대해 세금이 없다.

큰 것만 비교해 봐도 한국의 세금제도가 얼마나 비합리적으로 형성되어 있는 지를 가늠할 수 있다. 일반적으로 알려지고 대부분 나라가 실천하는 조세 원칙이 있다. 공평한 과세(모든 이에게 같은 비율로), 그리고 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다.’라는 원칙이다. 매매가 이뤄지지 않은 상태에서 평가 이익은 소득이 아니다. 하지만 많은 한국의 위정자들은 부동산의 가치 상승이 불로소득 이라고 부르면서 바람 잡고 세무서 공무원들은 알고 있으면서도 입을 닫고 있다. 결국 국민들만 해괴한 세금(종합부동산세)을 내고 있다. 값나가는 집을 보유했다는 죄 때문이다.

항목 별 10월 전망

주식시장

9월 한 달간 미국, 캐나다, 한국의 주식시장은 비교적 안정적인 ‘약 보합세’를 보여주었다. 8월에는 10% 이상 오르며 강한 회복세를 보이던 KOSPI(한국종합주가지수)도 속도를 줄여 완만한 상승(3.6%)을 보여주며 월말 경에 7,000p 선을 회복하기도 했다. 하지만 등락 폭은 미국과 함께 큰 편이었다. 장기 금리상승으로 몸살을 앓고 있는 미국 주식시장의 다우지수는 한국과 반대의 변동을 보였다.(-3.5%) 금리 상승에 대한 우려라고 본다. 미국 국채 10년 물 수익률이 연 5.0%를 넘었다. 19년 만의 최고치라 한다. 금년 중 기준금리 추가상승을 1회 예상하던 시장이 남은 FOMC 두 차례 회의 모두 ‘기준금리 인상 결정’을 할 수도 있다고 우려하고 있다. 10월 시장 방향은 각국의 기준금리 인상 여부에 따라 결정될 것으로 예상한다. 캐나다, 한국, 미국 모두 기준금리를 인상할 가능성이 높아 주식시장은 약세 지속으로 전망한다. 금리 인상에 따른 시장의 반응 강도는 나라마다 다르겠지만 주식시장에 대한 악재임은 분명하다. 연말까지는 주식투자에 더 신중한 자세가 요구된다.

금리

9월 초 캐나다는 미국의 추이를 확인하려는 듯이 기준금리를 동결했다. 미국은  9월 중순에 열린 FOMC 회의에서 기준 금리를 ’0.25%p 인상’했다. 금년 내 한 두 차례 추가 인상을 하겠다는 언급까지 했다. 많은 사람들이 기준금리 인하를 주장하는 트럼프 행정부가 지명한 연방준비제도(FRB) 의장이 인하에 동조하는 줄 알고 우려했으나 예상과 달리 상식적인 판단을 했다고 평가했다. 미국 국채 10년 물 수익율이 연 5%를 상회하는 상황에서 인하를 결정하는 우를 범하지는 않았다.

7월과 8월 2회 연속 기준금리를 인상했던 한국은행 금융통화위원회가 9월에는 회의를 개최하지 않았다. 10월에는 3국 모두 금리결정 회의가 있다. 한국이 가장 먼저 개최한다. 인상 가능성은 50%다. 11월에도 회의가 있어 한번은 인상할 것이고, 만약 한국은행이 10월에 먼저 금리인상을 하고 미국도 10월에 인상하면 한국은 11월 말에 어쩔 수 없이 다시 인상해야 할 것이다. 캐나다는 10월 회의에서 기준금리를 인상할 가능성이 크다.

환율

지난 7월 초순에 대미 달러 환율이 달러 당 1,500원 이하로 내려간 이후 계속 하락하여 8월 하순부터는 달러 당 1,400원 이하로 떨어졌다. 수출로 달러를 쌓아두던 기업들의 매각 규모가 커서 등의 이유를 제시했지만 가장 큰 요인은 한국은행의 기준금리 인상의 효과라고 본다. 불과 두 달 사이에 원화 가치가 10% 이상 상승했다. 이후 미화 1달러 당 1,336원까지 하락하기도 했다. 환율은 미국의 기준금리 인상과 함께 다시 오르는 추세를 보이고 있다.

10월 환율은 미국 달러 강세, 한국 과 캐나다는 보합 현상을 보일 것으로 전망한다. 10월 중 캐나다중앙은행이 기준금리를 인상할 조짐을 보이면 캐나다 달러의  보합이 예상되나, 계속 동결이 예상되면 약세를 보여 캐나다 1달러 당 미화 70센트 이하로 하락할 것으로 전망한다.

부동산

미국, 캐나다 부진(약세), 한국 강남 제외 수도권 상승(강세)을 보인 9월 이었다. 세금 폭탄을 직접 맞은 강남권만 약보합을 보였고, 그동안 소외되었던 강북 지역의 아파트 가격이 급격한 상승을 보였다. 8월엔 깜짝 강세를 보였던 미국, 캐나다 주택시장이 다시 주춤하고 있다. 기준금리 인상에 따르는 모기지 금리인상이 주 요인이다. 미국의 경우 모기지 변동 금리가 연 7%를 넘기고 있다. 캐나다, 한국도 비슷한 수준이다. 한국의 금리는 미국보다 낮지만 정부의 입김으로 은행권이 높은 금리를 제시하여 ‘예. 대 마진’이 벌어져 은행만 사상 유래 없는 수익을 올리고 있다.

각국이 풀린 돈 회수에 적극적이라 주택시장이 단기간 내에 상승세를 보이기는 어려울 것 같다. 캐나다는 낮은 금리에도 매매가 부진한 것은 기본적인 수요가 과거처럼 많지 않기  때문이다. 수요보다 공급이 많으면 값은 약세를 보이기 마련이다. 모기지 금리는 다음 문제다. 10월 시장도 미국, 캐나다, 한국 모두 보합으로 전망한다. 물론 일부 지역은 예외다.