BC주는 2026년 예산안을 통해 일부 전문 서비스에 주정부 판매세(PST)를 확대하기로 하였다. 이에 따라 2026년 10월 1일부터 회계, 건축, 엔지니어링, 보안 서비스 등과 함께 상업용 부동산과 관련된 일부 서비스에도 7%의 PST가 새롭게 부과된다. 상업용 부동산을 보유하거나 매매하는 사업자에게 특히 중요한 변화는 비주거용 부동산 서비스(Non-Residential Real Estate Services)에 대한 PST이다. 그렇다면 상가나 사무실의 임대료에도 PST가 붙는 것일까? 상업용 건물을 매매할 때 부동산 가격 자체에 PST가 붙는 것일까? 부동산 중개수수료나 건물 관리비에는 어떻게 적용될까?

이번 칼럼에서는 오는 10월부터 달라지는 상업용 부동산 관련 PST에 대해 알아보고자 한다.

어떤 부동산 서비스에 PST가 부과되나?

우선 이번 개정으로 상업용 부동산과 관련된 모든 거래에 PST가 부과되는 것은 아니다. PST 대상이 되는 비주거용 부동산 서비스는 기본적으로 BC주의 부동산서비스법(Real Estate Services Act)에 따라 자격을 보유하고 있거나 자격이 필요한 사람이 제공하는 다음 세 가지 종류의 서비스이다.

• 비주거용 부동산의 매매·임대 중개 서비스
  • 비주거용 부동산의 임대 부동산 관리 서비스
  • 비주거용 부동산의 스트라타 관리 서비스

대표적인 예가 상업용 부동산을 사고팔거나 임대할 때 부동산 중개인이나 중개회사에 지급하는 수수료이다. 예를 들어 사업자가 밴쿠버에 있는 상업용 건물을 매각하면서 부동산 중개회사에 $50,000의 중개수수료를 지급한다면, PST 적용 대상 거래의 경우 $50,000의 7%인 $3,500의 PST가 추가로 부과될 수 있다. 마찬가지로 상업용 건물을 임대하는 과정에서 발생하는 부동산 중개 서비스, 상업용 임대 건물의 관리 서비스, 비주거용 스트라타 건물의 관리 서비스 역시 PST 대상이 될 수 있다.

상업용 건물의 임대료 자체에는 PST가 붙지 않는다

여기에서 가장 혼동하기 쉬운 부분이 있다. 상업용 부동산과 관련된 일부 서비스가 PST 대상이 된다고 해서 상업용 건물의 임대료 자체에 7% PST가 추가되는 것은 아니다. 예를 들어 식당을 운영하는 사업자가 건물주에게 매달 $10,000의 임대료를 지급한다고 하자. 이번 제도 변경으로 이 임대료가 $10,000에 PST $700을 더하여 지급해야 하는 것은 아니다. 이번에 과세되는 것은 부동산 자체의 임대료가 아니라 일정한 요건에 해당하는 부동산 관련 서비스이기 때문이다. 또한 스트라타 법인이 소유주에게 부과하는 스트라타 관리비 자체에도 이번 변경으로 PST가 부과되는 것은 아니다. 반면 상업용 건물 소유주가 별도의 부동산 관리회사에 매월 $2,000의 건물 관리 수수료를 지급하고 그 관리회사가 PST 대상인 임대 부동산 관리 서비스를 제공한다면, 해당 관리 수수료에는 원칙적으로 7%의 PST가 적용될 수 있다.

주거용 부동산은 어떻게 되나?

이번 개정은 이름 그대로 비주거용 부동산 서비스에 관한 것이다. BC Assessment상 전적으로 Class 1 Residential 또는 Class 3 Supportive Housing으로 분류되는 부동산에 관한 서비스는 비주거용 부동산 서비스에서 제외된다. 따라서 일반적인 주택이나 콘도를 사고팔면서 부동산 중개인에게 지급하는 중개수수료까지 이번 개정으로 새롭게 PST 대상이 되는 것은 아니다. 중요한 것은 단순히 건물의 외형이나 현재 사용 용도만 보고 판단하기보다 BC Assessment상의 부동산 분류를 확인하는 것이다.

주거용과 상업용이 섞여 있는 건물은?

그렇다면 1층에는 상가가 있고 위층에는 주거시설이 있는 것과 같이 상업용과 주거용이 혼합된 건물은 어떻게 될까? 이 경우에는 전체 수수료에 무조건 PST를 부과하는 것이 아니라 합리적인 방법으로 주거용 부분과 비주거용 부분을 나눌 수 있다.

예를 들어 스트라타 관리 서비스를 받는 건물이 합리적인 기준에 따라 60%는 상업용, 40%는 주거용에 해당하고 전체 관리 수수료가 $10,000이라고 가정해 보자.

상업용 부분: $6,000
주거용 부분: $4,000
PST: $6,000 × 7% = $420

이와 같이 상업용에 해당하는 부분에 대해서만 PST가 적용될 수 있다. 따라서 주거용과 상업용이 혼합된 부동산을 관리하는 회사라면 각 부동산의 분류를 확인하고, 수수료를 어떻게 나누었는지 그 합리적인 계산 근거를 잘 보관하는 것이 중요하다.

BC주와 다른 주의 부동산을 함께 관리한다면?

PST는 기본적으로 BC주에 위치한 부동산과 관련된 비주거용 부동산 서비스에 적용된다. 예를 들어 한 부동산 관리회사가 동일한 고객이 소유하고 있는 BC주와 앨버타주의 상업용 부동산을 함께 관리하면서 총 $10,000의 관리 수수료를 청구한다고 하자. 그중 합리적인 계산을 통해 50%가 BC주 부동산에 관한 서비스이고 나머지 50%가 앨버타주 부동산에 관한 것으로 구분된다면, BC PST는 BC주에 해당하는 $5,000에 대해서만 적용될 수 있다. 따라서 여러 주에 부동산을 보유한 사업자는 앞으로 관리계약서와 청구서에서도 각 지역에 해당하는 수수료를 가능하면 명확하게 구분하고, 그 계산 근거를 보관하는 것이 중요하다.

수수료 외에 추가로 청구되는 비용도 주의해야 한다

PST를 계산할 때 단순히 기본 중개수수료나 관리 수수료만 확인해서는 안 된다. 비주거용 부동산 서비스의 과세 대상 금액에는 원칙적으로 해당 서비스와 관련하여 청구하는 각종 수수료와 부대비용도 포함될 수 있다. 예를 들어 서비스 제공자가 고객을 대신하여 어떤 비용을 먼저 지급한 후 이를 고객에게 다시 청구한다고 하여, 단순히 청구서에 ‘비용 환급’이라고 표시하는 것만으로 자동으로 PST 대상에서 제외되는 것은 아니다. 다만 일정한 요건을 충족하는 서류 전송비, 인쇄 및 복사비와 서비스 제공을 위해 합리적으로 발생한 교통비, 식비 및 숙박비 등 일부 비용은 과세 대상 금액에서 제외될 수 있다. 따라서 상업용 부동산 중개회사나 부동산 관리회사는 앞으로 청구서를 작성할 때 서비스 수수료와 각종 부대비용을 정확하게 구분하여 기록하는 것이 더욱 중요해진다.

10월 1일 전후의 거래는 특히 주의해야 한다

새로운 제도는 2026년 10월 1일부터 시행되지만 단순히 “10월부터 제공한 서비스에 PST가 붙는다”고 이해해서는 안 된다. 예를 들어 상업용 부동산 중개인이 9월에 서비스를 완료했더라도 10월 1일 이후에 청구서를 발행하여 대금 지급 의무가 발생한다면 PST가 부과될 수 있다. 반대로 10월 이후 제공될 일부 서비스를 9월에 미리 청구한 경우에는 서비스 제공 기간과 대금 지급 시점 등에 따라 경과규정이 적용될 수 있다. 따라서 10월 1일을 전후하여 진행되는 상업용 부동산 거래나 장기 부동산 관리계약은 단순히 계약일만 확인할 것이 아니라 청구서 발행일, 대금 지급 의무가 발생한 날, 실제 서비스 제공 기간 등을 함께 검토해야 한다.

관련 사업자들은 지금 무엇을 준비해야 하나?

상업용 부동산 중개회사, 상업용 임대 부동산 관리회사 및 비주거용 스트라타 관리회사 등 새롭게 PST 대상 서비스를 제공하는 사업자는 우선 PST 등록이 필요한지 확인해야 한다. 기존에 PST 계정이 없는 사업자라면 새롭게 등록하여 PST를 징수하고 신고·납부할 준비를 해야 한다. 이미 다른 이유로 PST에 등록되어 있다면 기존 PST 계정을 이용하여 새롭게 과세되는 서비스에 대한 PST를 징수할 수 있다. 청구 및 회계 시스템도 미리 점검할 필요가 있다. 10월부터 과세 대상 서비스에 7% PST가 정확하게 계산되도록 설정하고, 주거용과 상업용 서비스를 동시에 제공한다면 두 서비스를 구분하여 청구할 수 있도록 준비하는 것이 좋다. 특히 주거용과 상업용이 혼합된 건물, BC주와 다른 주의 부동산을 함께 관리하는 계약, 농지 등 과세 대상과 면제 대상이 함께 존재하는 경우에는 금액을 어떻게 배분했는지 그 계산 근거와 관련 자료를 보관하는 것이 중요하다.

사업자가 부담한 PST는 돌려받을 수 있을까?

상업용 부동산 소유주나 일반 사업자 입장에서 이번 변화가 중요한 또 하나의 이유가 있다. GST 등록 사업자는 사업 목적으로 지급한 GST에 대해 일정 요건을 충족하면 매입세액공제(Input Tax Credit)를 통해 이를 회수할 수 있다. 그러나 BC PST에는 일반적으로 GST와 같은 매입세액공제 제도가 없다. 따라서 사업자가 상업용 부동산 중개수수료나 부동산 관리 서비스 등에 새롭게 7% PST를 부담하게 되면, 그 PST는 일반적으로 정부로부터 돌려받는 세금이 아니라 사업자가 실제로 부담하는 추가 비용이 된다. 예를 들어 상업용 부동산을 매각하면서 부동산 중개수수료가 $100,000 발생하였다면 PST가 적용되는 경우 $7,000의 추가 비용이 발생할 수 있다. 따라서 앞으로 상업용 부동산을 매매하거나 관리하는 사업자는 중개수수료나 관리 수수료를 예상할 때 새롭게 발생하는 PST까지 함께 고려하여 예산을 세울 필요가 있다.

마치며

2026년 10월 1일부터 시행되는 PST 확대는 상업용 부동산 업계뿐 아니라 상업용 부동산을 소유하거나 매매하는 일반 사업자에게도 직접적인 영향을 줄 수 있다. 다만 상업용 부동산과 관련된 모든 금액에 PST가 붙는 것은 아니다. 건물의 매매가격이나 임대료 자체에 이번 개정으로 PST가 부과되는 것이 아니라, 상업용 부동산의 매매·임대 중개, 임대 부동산 관리 및 스트라타 관리 등 일정한 비주거용 부동산 서비스에 7% PST가 새롭게 적용되는 것이라고 이해하면 쉽다.

특히 상업용 부동산을 매매할 계획이 있거나 외부 업체에 건물 관리를 맡기고 있는 사업자는 10월 이후 발생할 추가 비용을 미리 고려할 필요가 있다. 반대로 이러한 서비스를 제공하는 사업자는 PST 등록과 청구 시스템 변경뿐 아니라 기존 계약과 10월 1일 전후의 청구 시기를 미리 검토해 두는 것이 바람직하다.

새로운 세금이 시행되는 초기에는 계약 내용, 부동산의 분류, 서비스의 성격 및 청구 시점 등에 따라 PST 적용 여부가 달라질 수 있으므로 판단이 어려운 거래가 있다면 청구서를 발행하거나 계약을 체결하기 전에 관련 규정을 확인하는 것이 좋다.

위 내용은 일반적인 사실이며, 특정 전문가의 조언을 대용해서 사용될 수는 없습니다.(This material is general in nature and should not be relied upon to replace the requirement for specific professional advice.)