연방정부, 외국인 주택 구매 금지 완화 추진…신축 주택은 예외 적용

BC주 외국인 취득세 20% 여전히 걸림돌…미분양 콘도 44억 달러 규모

캐나다 연방정부가 외국인의 신규 주택 구매를 허용하는 방안을 추진하고 있지만, BC주의 침체된 부동산 시장을 회복시키기에는 역부족이라는 전문가들의 분석이 나왔다.

특히 광역 밴쿠버의 신규 주택 시장이 수십 년 만에 최악의 침체를 겪고 있는 가운데, 외국인 투자 유입이 일부 미분양 물량 해소에 도움이 될 수는 있지만 높은 건설비와 BC주의 추가 세금이 여전히 걸림돌로 작용할 것이라는 지적이다.

연방정부는 지난주 발표한 예산안에서 외국인의 기존 주택 구매 금지 조치를 2029년 1월 1일까지 연장하는 대신, 신규 주택에 대해서는 외국인의 구매를 허용하는 방안을 제시했다.

정부는 이를 통해 기존 주택 시장의 구매 기회를 캐나다인들에게 우선적으로 보장하면서 신규 주택 건설에 필요한 외부 투자를 유치한다는 계획이다.

“신규 주택 시장, 수십 년 만에 최악의 침체”

도시개발연구소의 마이크 드러먼드 최고경영자는 외국인의 신규 주택 구매를 허용하는 것은 합리적인 정책 변화라고 평가했다.

그는 광역 밴쿠버의 신규 주택 시장이 수십 년 만에 최악의 침체를 겪고 있으며, 콘도 사전분양도 사실상 중단된 상황이라고 설명했다.

드러먼드는 “이미 건설된 주택을 놓고 캐나다인들과 경쟁하지 않으면서 신규 주택 시장에 외부 투자를 유치할 수 있다”고 말했다.

그러나 이번 조치만으로 미분양 주택 문제가 해결되지는 않을 것으로 전망했다.

그는 “주택들이 팔리지 않고 남아 있는 것은 현재 건설비가 대부분의 구매자가 감당할 수 있는 가격보다 높기 때문”이라며 “그럼에도 주택 한 채가 팔릴 때마다 도움이 된다”고 강조했다.

개발업체들은 건설 자금을 확보하기 위해 일정 수준의 사전분양 실적이 필요한 만큼, 구매자층이 확대되면 더 많은 주택 개발 사업이 착공될 가능성이 있다는 설명이다.

BC주 외국인 취득세 20%가 변수

전문가들은 연방정부의 규제 완화 효과가 BC주에서는 제한적일 수 있다고 지적했다.

가장 큰 걸림돌 중 하나는 BC주가 외국인 주택 구매자에게 부과하는 추가 부동산 취득세다.

현재 BC주는 광역 밴쿠버를 비롯한 일부 인구 밀집 지역에서 외국인이 주택을 구매할 경우 일반 부동산 취득세 외에 20%의 추가 세금을 부과하고 있다.

외국인 소유주는 해당 주택에 직접 거주하거나 연간 최소 6개월 이상 임대하지 않는 경우 투기·빈집세도 부담해야 한다.

드러먼드를 비롯한 전문가들은 BC주 정부가 이러한 규정을 재검토하지 않는다면 연방정부의 정책 변화가 기대만큼 효과를 거두기 어려울 것으로 보고 있다.

다음 주 출범할 예정인 BC주 보수당 정부는 외국인 추가 취득세 면제 여부에 대한 질문에 연방정부의 주택 정책 변화를 검토하고 있다는 입장만 밝혔다.

보수당 대변인은 “불필요한 규제를 줄이고 승인 절차를 간소화해 가족 중심의 주택이 수년이 아닌 수개월 안에 시장에 공급될 수 있도록 지방자치단체들과 협력하겠다”고 말했다.

이어 새 정부가 공식 출범하면 주택 담당 장관이 구체적인 내용을 설명할 수 있을 것이라고 덧붙였다.

밴쿠버 미분양 콘도 44억 달러 규모

광역 밴쿠버에서는 이미 완공됐지만 팔리지 않은 콘도가 수천 채에 달하는 것으로 나타났다.

밴쿠버의 부동산 분석업체 리얼 프로퍼티 데이터가 지난 9월 발표한 보고서에 따르면 개발업체들이 보유한 완공 후 미분양 부동산의 가치는 약 44억 달러에 이른다.

일부 콘도는 완공된 지 수년이 지나도록 빈집으로 남아 있는 것으로 알려졌다.

사이먼프레이저대학교의 안드레이 파블로프 금융학 교수는 외국인의 신규 주택 구매 허용을 긍정적인 첫걸음으로 평가하면서도 더 광범위한 정책 변화가 필요하다고 지적했다.

파블로프 교수는 “외국인과 국내 투자자 모두를 다시 끌어들이려면 훨씬 더 많은 조치가 필요하다”며 “생산성 하락을 되돌리고 안정적인 경제 성장으로 복귀하기 위해서는 투자가 필수적”이라고 말했다.

그는 특히 일반 가정이 거주할 수 있는 주택을 실제로 건설하는 생산적인 투자가 필요하다고 강조했다.

이를 위해서는 주택 투자에 대한 장기적이고 안정적인 수익 전망이 마련돼야 한다고 설명했다.

“외국인 투자 제한이 오히려 주택 공급 막아”

UBC 사우더 경영대학원의 추르 서머빌 교수는 애초에 외국인 주택 구매 금지 정책이 타당했는지에 의문을 제기했다.

서머빌 교수는 외국인 구매자 가운데 주택을 구입한 뒤 임대하는 투자자들도 분명히 존재했지만, 구매 금지 조치로 이들이 시장에서 배제됐다고 지적했다.

그는 “외국인이 신규 주택이나 콘도를 구매하면 직접 거주하거나 임대를 놓거나 빈집세를 내게 된다”며 “어떤 경우든 해당 주택은 결국 시장에 다시 나오게 되고 전체 주택 공급을 늘리는 효과가 있다”고 설명했다.

전문가들은 외국인 구매를 허용하더라도 투자자들이 장기적인 정책 안정성을 확신할 수 있어야 한다고 강조했다.

파블로프 교수는 이번 조치가 앞으로 10년 동안 유지된다는 보장이 없다는 점을 문제로 지적했다.

그는 “그런 확실성이 없다면 투자는 이뤄지지 않을 것”이라고 말했다.

한편 캐나다의 외국인 주택 구매 금지 조치는 2023년 1월 1일부터 시행됐다.

연방정부는 신규 주택 구매에 대한 예외를 마련하기 위해 관련 법안을 제안하고 규정 개정 절차를 조속히 시작할 방침이다.