실제 거래가 공시지가보다 4.6% 낮아

리치먼드 공시지가 대비 평균 7.1% 하락

지금 팔 계획이라면 현실 가격 책정해야

 

BC주 부동산 데이터 플랫폼 젤티Zealty.ca에 따르면, 올해 메트로 밴쿠버와 프레이저 밸리 전역에서 매매된 주택 4가구 중 3가구가 BC 공시지가 평가액보다 낮은 가격에 거래된 것으로 밝혀졌다. 젤티의 하미드레자 에테바리안 대표는 지난 7월 이후로 한정하면 5가구 중 4가구 이상이 공시지가 미만으로 팔렸다고 덧붙였다.

실제 기록을 보면 1월 1일부터 10월 25일 사이에 매매된 2만 4,426가구 중 1만 8,168가구가 2026년 BC 공시지가 평가액보다 낮게 계약됐다. 이 공시지가는 2025년 7월 1일 자 기준 시세를 바탕으로 매겨진 금액이다.

베테랑 부동산 중개인인 개리 서라는 이 수치가 눈길을 끌기는 하지만 공시지가와 실제 시장 가치는 엄연히 다른 수치임을 이해해야 한다고 설명한다. 많은 사람들이 BC 공시지가에 매여 집착하곤 한다. 하지만 고객들에게 늘 강조하듯 2026년 공시지가는 2025년 7월 1일 당시의 시세를 반영한 것일 뿐, 2026년 10월 현재의 가격이 아니다. 과거에 일어난 일이 지금 일어나는 것은 아니다. 공시지가에 너무 큰 무게를 두어서는 안 되며, 이는 당시 시장의 단면일 뿐이다. 시장 조정이 진행됨에 따라 공시지가보다 높게 팔리던 시계추가 이제는 공시지가 아래로 떨어지는 쪽으로 쏠리고 있는 것이라고 분석했다.

평균적으로 실제 거래가는 공시지가보다 4.6% 낮았지만, 그 폭이 훨씬 큰 극단적인 사례들도 많다. 예를 들어 뉴웨 스트민스터 바이카운트 플레이스의 한 주택은 공시지가가 190만 달러였으나 9월에 136만 5천 달러에 거래됐다. 미션의 헤이워드 스트리트 주택은 공시지가가 243만 달러였으나 8월에 172만 5천 달러에 매각됐다.

에테바리안 대표는 위슬러와 스쿼미시가 예외적인 지역이라고 지적했다. 위 슬러 주택은 공시지가보다 평균 6.2% 높은 가격에, 스쿼미시는 0.6% 높은 가격에 거래됐다. 반면 리치먼드와 뉴 웨스트민스터는 공시지가 대비 평균 7.1% 하락하며 가장 저조한 실적을 보였다.

매도자에게는 불쾌한 소식이겠지만, 이는 그리 놀라운 일은 아니다. 서라 중개인은 도리어 이것이 새로운 기회가 될 수 있다고 말한다. 그는 2017년부터 소유하고 있던 이스트 밴쿠버의 리모델링 주택을 매각하고 밴쿠버 웨스트사이드로 이사했는데, 뜻밖에 순자산 측면에서 이득을 봤다. 그가 구입한 포인트 그레이 주택의 전 주인은 2017년 당시 310만 달러 이상을 주고 그 집을 샀으나, 비어 있는 상태로 지난 10월부터 매물로 나와 있던 것을 서라가 40만 달러나 깎아서 매입했기 때문이다.

그는 이스트 밴쿠버 집을 판 돈보다 포인트 그레이 집을 산 돈이 더 적게 들었다. 놀라운 일이다. 강한 매도자 시장이든 매수자 시장이든 어느 시장에서나 기회는 항상 존재한다. 지금처럼 매수자, 특히 더 넓은 집으로 갈아타려는 상급지 이동 수요자들에게는 수많은 기회가 열려 있다고 전했다.

에테바리안 대표는 매도자들도 이를 인지하고 있으며, 10월 27일 기준 BC주 전체 활성 매물의 44%가 공시지가보다 낮은 가격에 등록되어 있다고 밝혔다.

서라 중개인은 단순히 작년보다 10만 달러는 더 받을 수 있었는데 손해를 봤다고 생각할 것이 아니라, 지금 팔 계획이라면 현실적인 가격을 책정해야 한다고 조언한다.

메트로 밴쿠버의 주거용 부동산 가치는 지난 25년간 폭발적으로 상승했으나, 2022년 4월 고점을 찍은 이후 현재는 상당한 하락세를 겪고 있다. 메트로 밴쿠버의 매물량은 10년 평균보다 25% 높은 반면, 거래량은 10년 평균보다 25% 낮은 수준이다.

로열 르페이지가 발표한 보고서에 따르면 광역 밴쿠버 전역에서 주택 거래량과 가격이 모두 하락했으며, 올해 마지막 분기에도 추가 가격 하락이 예상된다. 3분기 광역 밴쿠버 주택의 종합 평균 가격은 전년 대비 4% 하락한 110만 달러를 기록했다. 단독주택 중위 가격은 5.6% 하락한 200만 달러, 콘도 중위 가격은 4.1% 하락한 71만 달러로 집계됐다.

부동산 데이터 수집 사이트에 따르면, 2005년 1월 35만 달러였던 광역 밴쿠버의 벤치마크 주택 가격은 2022년 4월 110만 달러로 최고점을 찍은 뒤 현재까지 13.6% 하락했다.

지난 10월 28일 캐나다중앙은행이 기준금리를 0.25%포인트 인상해 2.5%로 올림에 따라 시장의 관망세는 더 이어질 전망이다. 다만 매도자들에게 완만한 희망 요소도 존재한다. 매수자들을 위축시켰던 국내외 정치적 불확실성이 점차 정돈되고 있으며, 연방 정부의 외국인 주택 구매 금지 조치가 대체안이나 수정안 없이 내년 1월 1일 자로 만료될 예정이기 때문이다.

서라 중개인은 매수자들의 신뢰도가 오랫동안 매우 낮게 유지되어 왔다. 지정학적 문제, 경제적 불안, 관세 악재 등 불확실성이 너무 많았다. 내 경력상 매수자들이 불확실성을 마주했을 때 보이는 첫 번째 반응은 얼어붙는 것이다. 거래 자체를 원치 않는 것이다. 조금씩 회복 기미가 보이고는 있지만 전반적으로 사람들은 상황이 어떻게 흘러가는지 지켜보려 한다. 시장 조정은 시간이 걸리는 차분한 과정이며, 다시 반등하기 시작하더라도 직선으로 치솟지는 않을 것이라고 설명했다.