전세계적으로 중앙은행들이 치솟는 물가를 잡기위해서 강력한 금리인상을 이어가자 주택시장이 가파른 하락세를 보이면서 2008년 주택시장 붕괴를 연상시킨다.

그러나 캐피탈이코노믹스의 수석경제학자 닐 쉬어링 같은 전문가들은 이번 하락세가 금융위기와는 다를 것으로 바라본다.

팬데믹 동안 무섭게 오른 캐나다, 호주, 뉴질랜드의 집값은 2000년대 중반의 하우징 버블과 매우 유사해 보이지만 그 동력이 다르다고 했다.

과거의 버블은 “느슨한 규제와 대출기준의 완화”가 촉발한 모기지 부채의 급속한 확대가 동력이었다. 특히 미국의 경우가 그렇다. “버블이 터져 주택 순자산이 마이너스가 된 소유자들은 집을 강매해야 하는상황에 직면했고 이는 하락의 악순환으로 이어졌다”

그러나 이번 주택시장 붐은 초저금리와 코비드 위기가 불러왔다. 캐나다중앙은행을 비롯한 전세계 중앙은행들이 기준금리를 최저수준으로 급격히 인하하면서 주택시장이 점화되었다. 쉬어링 학자에 따르면 올 초 이후 캐나다의 신규 모기지의 평균 대출금리는 2.7%에서 5.1%로, 미국은 2.9%에서 5.9%로 두 배 가까이 상승했다. 그는 “대출금리 상승과 추가 금리인상에 대한 기대가 선진국가들의 주택시장을 급락시키고 있다”고 했다.

캐피탈이코노믹스는 주택시장 하락을 4단계로 나누어 설명했다.

1단계에서는 주택시장에 대한 정서가 약화되고 다음으로 수요자의 통행량이 감소한다. 이는 모기지 승인, 거래, 신축 같은 주택시장 활동을 감소시키고 결국 가격이 하락한다.

현재 캐나다, 미국, 호주, 뉴질랜드, 스웨덴에서 3단계가 발생한다고 가정할 때 하락속도는 2000년대 중반보다 훨씬 빠르다. 경제학자들은 특히 가격버블이 심각한 캐나다와 뉴질랜드 집값이 20% 하락하고 미국을 포함한 나머지 시장의 하락폭은 적을 것으로 기대한다.

쉬어링 학자는 그렇지만 은행들과 가계는 2008년보다 하락세를 버틸 수 있는 훨씬 튼튼한 재정능력을 갖추었다고 했다. “2008년 규모의 위기가 발생할 가능성은 적다. 그러나 주택시장 하락은 개발사와 건축산업에 고통을 줄 것이며 비은행 금융기관까지 파급될 가능성이 있다”고 보았다. 그는 하락은 예측이 힘든 영역에서 취약성을 드러낸다고 했다.

캐피탈이코노믹스는 시장이 ‘붐에서 붕괴로’ 이동하면 미국, 영국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드의 GDP는 향후 2년간 0.5~2% 축소될 수 있고 특히 캐나다, 호주, 뉴질랜드의 타격이 클 것으로 전망한다. 또 주택시장이 급락해도 내년에 미연방준비위원회, 캐나다중앙은행, 영국은행이 금리인상을 멈추지 못할것으로 보았다.

“그렇지만 취약성이 더 심각한 캐나다, 뉴질랜드, 스웨덴의 중앙은행은 현재 기대만큼 금리를 인상하지 못할 것”이라고 예상했다.