대출자의 약 33%, 총 340억 달러
전문가 “여유자금의 반만 사용”조언

지난해 3월 코로나바이러스가 국내경제를 타격했을 때 많은 분들이 모기지 대출액이 천문학적인 캐나다 주택시장의 붕괴를 우려했다. 집 소유주들이 모기지 상환을 못할 것이라고 추측한 것이다.

그러나 기대하지 않았던 정부의 막대한 구제금과 은행의 지불유예정책, 소비되지 못한 돈이 저축 되면서 일년이 지난 지금은 오히려 수 천명의 홈오너들은 모기지 상환을 예정보다 앞당기고 있다.

전국적으로 홈오너들은 여유 저축금 340억 달러를 모기지 조기상환에 사용했다.그러나 저축액을 상환에 사용할 계획이라면 몇가지 선택을 고려할 필요가 있다.

여유 현금의 출처는?
팬데믹으로 인한 경제파행이 계속되고 있어 보이지만 지난해 많은 캐네디언 홈오너의 저축액은 오히려 불어났다. 주점, 식당, 매장, 경기장, 사무실, 극장, 리조트가 모두 문을 닫았고 주류비, 영화비, 외식비와 같은 평균 80 달러가 넘는 일상적인 지출들이 사라졌다.

이로 인해 저축률은 급등했다. 캐나다통계청에 따르면 지난해 3월까지 7.6%였던 평균 저축율은 작년 후반기 28.2%로 급등했다. 지난해 연말에는 12.7%를 기록하면서 2019년 연말대비 3배 이상 증가했다.

이런 여유로 저축액의 상당부분이 모기지 대출을 갚는데 사용되었다. 캐나다모기지주택공사(CMHC) 자료에 따르면 작년 캐네디언이 갚은 모기지 조기 상환액은 총 340억 달러로 2019년 대비 10.8% 증가했다.

타니아 부르사 오초아 CMHC 연구원은 “지난해 비예정 상환이 감소할 것이라고 예상했지만 오히려 30%이상 증가했다”고 언급했다.

홈오너들은 지출을 못해 쌓인 저축금을 모기지 상환에 사용하는 동시에 은행의 지불유예 정책의 지원도 받았다. 시중 6대 은행이 코비드 지원정책의 일환으로 6개월 지불유예 정책을 시행했었다.

올 2월 28일 기준, 캐나다은행협회 은행에는80만명에 가까운 홈오너들이 지불유예 정책을 사용했으며 이 중 77만 8천명이 순조롭게 상환을 재개했다고 밝혔다.

모기지 조기상환 전략
목돈 상환 또는 주 단위나 2주 단위로 상환 빈도를 높이는 가속상환법으로 모기지를 예정보다 조기상환 하는것은 주택대출의 전체비용을 감소시키는 검증된 방법이다.

한 모기지 전문가는 “더 많은 선불 옵션을 활용하면 절약액은 상당할 것”이라고 말한다. 그러나 조기상환에 대한 위약금 조항을 사전에 대출기관과 반드시 확인해야 한다고 조언한다.

그는 조기상환의 가능성을 고려하는 고객들이 증가 했다고 하는데 모든 영향을 고려하지 않고 서둘러 결정해서는 안된다고 조언했다.

목돈 상환을 하기위해서 대출을 받는것이 이론적으로 완벽해 보이지만 추가 상환액은 추가 현금이 필요하고 추가 현금이란 대출인들이 항상 접근할 수 있는 것이 아니다라는 점이다.

“많은 사람들이 특정예산을 사용하는데 익숙하기 때문에 목돈으로 선급하는 방법은 상환빈도나 월상환금을 늘리는 가속상환법 보다 훨씬 수준 높은 단련이 필요하다”고 했다.

다른 모기지 전문가도 목돈 상환은 상환금은 가속상환에는 없는 리스크가 있다고 말했다. “많은 고객들이 최대한 빨리 모기지를 갚기를 원하지만, 예를 들어 모기지를 조기상환 한 후에 직장을 잃거나 임시해고를 당하면 은행에 다시 조기상환액을 대출 받을 수 있도록 허가를 요청해야 할 것이다. 만일 허용되지 않으면 신용대출에 의존해야 할 경우도 발생할 수 있다”고 했다.

그는 여유자금을 가지고 조기상환에 관해 묻는 고객들에게 그 자금의 절반만 조기상환에 사용하고 나머지는 비상금으로 저축하거나 투자를 위한 씨드머니로 사용할 것을 권한다.

조기상환 외의 옵션
요즘 같은 저금리에서는 더 낮은 금리로 대출금을 리파이낸싱하면 모기지가 수 천달러를 절약할 수 있다. 이에 관해서는 모기지 전문가와 사전에 상의하는 것이 중요하다. 한 모기지 전문가는 고객들에게 투자 각도에서 접근하도록 조언한다.

“역대 최저 수준의 금리시대에서 여유자금을 대출금 조기상환에 사용하기 보다는 투자에 활용하는 것이 유리할 수 있다. 조기상환 보다 더 높은 수익율의 투자를 찾는다면 말이다”

그가 사용하는 조기상환 전략 중 하나는 총 상환기간을 25년 대신 30년으로 선택하는 것이다. 이 방법은 추가상환 용이하고 대출기관이 잘못 되어도 25년 상환기간처럼 월 상환금이 높지않아 안전하다. 또 30년 상환을 선택한 후에도 다시 25년으로 재설정할 수 있다고 설명했다.

미래의 홈 오너들은?
올해들어 주택담보대출 금리가 올랐지만 주택 보유자들은 아직 시장에서 한 발짝도 물러서지 않고 있다.

“대다수 사람들에게 높은 금리가 주택구매 억제 요인이라고 생각되지 않는다” 고 전문가들은 말한다. 아직도 금리가 상대적으로 낮기 때문이다. 따라서 올해 주택시장 진입을 고려한다면 온라인 모기지 브로커를 이용해 최저금리를 찾을 것을 권했다. 또 금리를 비교할 때는 선불옵션, 위약금, 기타 부대비용을 비교해야 한다.

처음 경험하는 사람들에게는 다소 어려울 수 있지만 모기지 브로커에게 연락하고 정보를 수집한 후 믿 만한 사람을 선택하면 도움을 받을 수 있다. 또 주택 구입을 시작하기 전에 자신의 신용등급이 대출에 유리한 지 확인하고 그렇지 않다면 빚을 일부 갚아 신용점수를 높이도록 해야한다.