격변의 한해가 이제 한 달 남았는데 이자율의 급상승과 인플레이션, 주택가격의 하락 등의 경제적 이슈가 무엇보다 크게 등극한 한 해였습니다. 아직도 미국의 계속되는 기준금리 인상이 언제 멈출지가 가장 큰 관심사 이고 내년엔 언제부터 이자율의 하락이 시작될지 경기침체는 과연 예상대로 세계를 지배할지가 또한 중요 사항 입니다.

아울러 주택시장의 내년 향방이 지대한 관심사로 대두 되고 있습니다. 현재까지의 전망으론 내년 봄까지는 연준의 추가 이자 인상 지속 그러면 기준금리는 5-5.25%가 되고 인하 시점은 11월쯤 기대하고 있습니다. 세계적인 경제침체는 내년에 확실할 것으로 전망되고 그러나 증시는 이자율 인상이 멈추는 시점에서 호조세가 오리라 예측되고 있습니다.

부동산 전망은 내년 한해는 지속적 가격하락과 주택 경기침체가 향후 후년 까지는 계속 될 수 있다고 발표되고 있습니다. 내년 2-3월 시장이 향후 전망의 지표가 되리라 보며 계속 여러 세계적 경제 상황을 지켜봐야 하겠습니다.

이번 주 가장 중요한 내용은 11월 24일 새로 통과된 Strata Condo, Townhouse 의 rental restriction의 전격적인 폐지입니다. 여기에는 Short term Rental(Airbnb or Vrbo)은 계속 유효하고 All age restriction (모든 년령제한)도 폐지 되는데 55+(Seniors only)는 예외로 인정 됩니다. 그 동안 rental allowed with restrictions, age restrictions (19+, 55+등), no rental allowed, rental allowed with no restrictions 등 복잡 했었습니다. 그러면 왜 이런 정책을 전격 시행하고 그 영향은 어떻게 될까요.

그 동안 마음에 드는 콘도가 쇼잉중 나와도 투자용으로 구입하려는 경우 렌트 규제로 혹은 직접 거주 하려해도 렌트를 놓아야 할 상황이 예상 된다면 구입할수 없었습니다. 향후 재개발 이익이 기대되는 노후 건물도 렌트 규제로 직접 들어가 주거할 예정이 아니라면 구입 하기 어려웠습니다. 그래서 투자용 이든 주거후 렌트 할 상황이 예상 된다면 신규분양이나 최근에 신축된 규제없는 콘도에 몰리게 되었습니다. 그러나 지금부터는 굳이 높은 가격의 신규분양이나 최근 건축된 콘도를 혹은 타운홈을 살 필요없이 매우 노후화 되거나 오래된 연식이라도 위치 좋고 재개발 가능성이 있는 상대적으로 저렴한 콘도가 더 매력적이고 투자가치가 높을수 있어 구매자가 몰릴 것으로 예상되고, 현재 천정부지로 오르는 렌트비도 안정되고 무주택 서민들의 렌트 상황이 나아지리라는 취지가 잘 부합 되리라 기대 됩니다.

신규분양은 상대적으로 높은 가격 이지만 당장 자금이 준비되지 않은 경우와 새집을 선호하는 경우는 아직도 선택 대상 이지만 이 법의 시행으로 매력이 많이 감소 할수도 있다고 보입니다. 여러기관들이 부정적 견해나 반대하는 경우가 있었지만 이번 결정은 현명한 판단으로 볼 수 있겠습니다.

Dual Agency 금지법과 No Agency 폐해
그동안 많은 고객들이 문의해 왔던 내용이기에 자세히 설명해 보도록 하겠습니다.

주지하시는 대로 한 에이젼트가 셀러와 바이어를 동시에 대리해 계약을 진행 하는 것을 Dual Agency 라고 하는데 2017년 11월부터 엄격한 예외를 제외하곤 원칙 적으로 금지하고 있습니다.

예외 규정이란 “Clients in remote and undeserved locations where it is impracticable for the parties to be represented by difficult real estate professionals” 입니다.

그러면 왜 이렇게 엄격히 규제하고 있을까요? 에이젼트는 고객에게 1)Duty of Royalty 2)Duty to Avoid Conflicts of Interest 3)Duty of Confidentiality 이 3가지 의무를 준수해야 하고 리스팅이나 오퍼 계약시 필히 이 내용을 설명하고 BCFSA Form에 싸인을 받게되어 있습니다. 그런데 이 규정은 바이어 셀러를 동시에 대리할 경우 지킬수 없게 되기 때문이며 취지는 철저한 고객 보호에 있습니다.

이 법이 시행 되기전 Dual Agency는 관행 이였고 리스팅 에이전트는 가능한 Dual Agency를 실적과 수입적 목적으로 선호하거나 유도 하는 경우가 많았었는데 문제는 리스팅 에이전트는 아무리 바이어측을 대리한다 해도 셀러측 입장에 기울수 밖에 없기 때문에 많은 폐혜가 있어 시행하게 되었습니다.

요즘 주택은 거의 이런 거래가 규정상 없어졌지만 상업 거래 특히 비지니스 상거래는 형식상으로는 Dual Agency가 아니지만 리스팅 에이젼트가 바이어에게 바이어 에이전트를 별도로 고용하라는 권고를 해야 함에도 No Agency Form에 싸인을 유도해 받고 별도의 Buying Agent 없이 리스팅 에이젼트가 양쪽을 대리해 계약을 하는 경우가 성행하고 있습니다. 이럴 경우 셀러(셀러, 랜드로드, Lessor)측만 유리하게 되며 바이어바이어,세입자,Lessee)는 스스로 1) No Duty of Royalty 2) No Duty to Avoid Conflicts of Interest 3) No Duty of Confidentiality의 3가지 No Duty를 스스로 싸인해 향후 어떤 보호도 받을수 없는 계약을 진행하게되 비지니 거래등 상업 거래시 바이어 입장인 경우엔 가능한 별도의 자신이 평소 거래 하시던 에이전트를 고용해 계약을 진행 하는것이 불공정 거래의 방지와 향후의 법적 보호, 거래중 철저한 Due Diligences (각종 필요한 모든 내용의 확인 절차)를 받으실수 있습니다.

왜냐하면 BCFSA 규정에 따르면 No Agency으로 싸인하고 진행할 경우 리스팅 에이젼트는 실제로 바이어에게 어떤 Disclosure 를 하면 안되고 Disclosure를 하는 순간 철저히 금지하는 Dual Agency가 자동으로 성립된다는 것 입니다. 그런데 왜 굳이 바이어가 이런 상황에서 계약을 해야 하는지는 바이어 스스로 현명히 판단해 보시면 좋겠습니다.

다음주엔 올 한해 주택시장의 흐름을 살펴보고 불확실한 향후 주택시장에 대해 좀더 알아 보도록 하겠습니다.

백홍기 부동산 [email protected]

*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.