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“2023 시장 변수는 이자율 보다는 매물에 달렸다”

2022-12-22 16:59:00

올해도 어느새 다 가고 이제 한 주만 지나면 새로운 한해를 맞이할 시간이 되었습니다. 올 한해는 지난 어느 해 보다 경험하지 못한 많은 경제적 사회적 변화를 경험해야 했습니다. 무엇보다 인플레이션에 따른 이자의 지속적인 상승으로 주택시장의 직격탄을 맞고 있습니다. 올 초여름까지 끝도 알수없는 주택가격의 상승으로 이어졌지만 상황은 예상하지 못한 전격적이고 완전한 반전을 경험하고 있습니다.
내년도의 주택시장 예측과 전망은 너무나 많은 불확실성과 변동으로 누구도 정확히 맞출수는 없다고 보지만 대세적인 전망은 전세계적으로 특히 주택시장의 어려움을 예측하고 있습니다. 뉴질랜드는 이미 급격한 주택 하락과 디펄트default 급증에 따른 홈리스 증가가 사회 문제로 대두되고, 중국도 미국도 많은 가격하락과 침체를 기정 사실화 하고 있습니다. 한국은 젊은 소위 영끌족과 전세금을 못받을 세입자와 늘어나는 이자를 감당하기 어려운 층들이 늘어나 사회문제가 심화되는 상황 입니다.
그러면 우리가 살고있는 캐나다 밴쿠버 지역의 주택 시장은 내년에는 어떨까요?
지난 6개월 동안 꾸준한 이자 상승으로 주택 판매량의 감소와 가격하락이 진행되고 있습니다. 하지만 마켓에 팔려고 내놓는 물량도 많지가 않아 다행히 아직 큰 가격의 하락으로 이루어 지고 있지는 않고 있습니다.
이자율은 오르지만 고정이율의 모기지 보유자와 변동이율 보유자라도 아직 trigger rate에 걸리지 않으면 월 지급 금액에는 변동이 없기에 바로 부담에 직면하지 않은 상황 때문입니다. 하지만 내년안에 모기지 갱신을 해야하는 경우와 신규 분양을 입주해야 하는 경우는 상당한 부담에 직면 할 수 있어 가장 취약한 상황이라 고려 됩니다.
내년 경기침체로 큰 기업들의 구조조정이 예상돼 직장을 잃는 경우도 예상 됩니다. 노령계층과 저소득층도 인플레이션에 따라 경제적 압박과 융자 지급에 어려움에 직면할 경우도 늘어날 것 같습니다. 소매 자영업 운영 하는 분들중 많은 경우가 올해 유례없이 힘들다고 하는데 내년도 역시 어려움이 예상 됩니다. 거기에 이자율 상승도 몇 차례 더 예상되고 이자율 하락 시기는 빨라도 내년말 아니면 후년 봄이 지나야 되리라고 발표되고 있습니다. 세계경제도 전쟁과 중국발 그리고 기후와 자원 등 복합상황으로 내년엔 무척 힘든 한해로 예측되고 있습니다.
모든 상황을 고려해 보면 물론 주택시장이 좋기를 기대 할 수는 없다 하겠습니다.
내년에는 이자율 상승이 큰 영향을 주겠지만 가장 큰 변수는 판매할 물량이 얼마나 마켓에 나오는 지가 관건일 것 같습니다. 수요공급의 기본적 원칙에 충실해 보면 잠재 바이어는 무척 많고 인구 유입과 증가도 견실해 경제의 이 원칙에 따르면 사실 문제가 없어 보입니다.
그러나 위에 언급한 취약 계층들과 어려운 경제상황을 통해 년초부터 매물이 쏟아져 나오기 시작하고 비록 바이어 즉 수요자는 많아도 가격하락의 기대로 관망만 하고 구입을 미루면 가격하락의 가속과 판매하려는 입장에는 매우 어려운 한해가 되겠습니다.
현재로서는 대부분의 주택 소유자들은 소유한 주택을 이 한파가 지나가기까지 버틸수 있거나 버티려고 하면서 소중한 내집을 지키고 있습니다. 내년 그리고 늦어도 후년 봄까지만 잘 넘기면 이자율은 점차 떨어지고 대기 수요도 구입에 나서며 가격하락은 멈추고 당분간은 큰폭의 상승은 기대하기 힘들지만 조금씩 가격도 회복 될것 같습니다.
내년 3월에는 한 해의 시장 판도가 어느정도 정확히 예측 될 것으로 보이며 모두들 신중하고 현명한 선택속에 소중한 한해가 되길 기원합니다.

백홍기 부동산 [email protected]

*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.

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