밴쿠버의 최고가 콘도 중 하나로 곧 완공을 앞둔 고급 콘도의 구매자가 ‘개발사와 중개사의 투명성과 공정성 부족’을 주장하며 구매 취소와 수 백만 달러에 이르는 계약금 반환 소송을 제기했다. 부동산 전문가들과 원고측 변호사는 아직 법정에서 증명되지 않은 이러한 주장들이 사전분양 콘도 구매자와 프로젝트 자금을 사전분양에 의존하는 개발사들이 직면한 일부 문제점들을 시사한다고 말한다.

전문가 “분쟁 더 많아질 듯”

고금리, 시장가치 하락으로

분양 구매자들 디파짓 포기

개발사를 상대로 BC대법원에 소송을 제기한 토니 이Tony Yee 씨는 BC주 거주자이며 사업가이다. 소장에 따르면 그는 2017년 사전분양을 통해 다운타운 밴쿠버 알버티st.에 신축하는 43층 콘도의 두 개 유닛을 총 950만 달러에 구매했다.

이 ‘쿠마 알버니’ 콘도는 일본 유명 건축가인 켄코 쿠마가 디자인하고 밴쿠버의 유명 부동산 회사인 웨스트뱅크와 피터슨 그룹이 공동으로 프로젝트를 진행한다.

2017년 원고는 웨스트뱅크의 국제 사업부 이사, 라도빅과 두 개 유닛을 구매해 1개로 통합하는 그의 계획에 관해 대화를 시작했고 소장은 대화의 상세 내용을 포함하고 있다. 그러나 지난 달 원고는 계약취소를 결정했다.

2021년에 원고는 두 개 유닛을 통합하는 계획을 포기했다. 웨스트뱅크 측이 “완공일이 가까웠고 사전분양 계약 불이행으로 선택할 유닛이 많아 질 수 있다” 고 면서 원고에게 두 개 유닛을 통합하는 대신 이미 지불한 두 개 유닛의 계약금으로 넓은 면적의 유닛 1개를 구매하는 것을 추천했기 때문이다.

소장에 따르면 2023년 9월 라도빅이 원고에게 “3개의 큰 유닛의 계약이 불발되어 이들이 낸 계약금을 당신에게 이전할 수 있다” 며 큰 유닛을 구매하도록 추천하는 이메일을 보냈다. 이들 유닛의 사전 분양가격은 840만~1,390만 달러라고 했다.

소장이 인용한 서류에는 이 콘도의 sqft 당 가격이 3,475달러에서 4,160달러로 기재되어 있는데 밴쿠버 중개인들은 가격이 지나치게 높다고 말한다.

미국 유명잡지 아키텍처 다이제스트는 “알버니 콘도가 뉴욕의 센트럴 파크 주변 지역을 제외하면 북미의 최고 평방피트 가격 기록을 깬 최고가” 라고 보도한 바 있다. 쿠마가 설계한 북미 최고 층 콘도로써 방대한 이끼 정원, 대나무 숲, 그리고 건축가에 의해 디자인된 파졸리 피아노가 들어있는 자체 원형 극장이 특징이라고 보도했다.

원고는 더 큰 유닛을 구입하는 데 관심이 있지만 아시아의 부동산 매매 수익금을 기다려야 한다고 말했고 라도빅은 “개인적으로 부족분을 충당하기 위해 조정 명세서에 신용으로 85만 달러를 제공할 준비가 돼 있다”고 했다. 또 개발사는 250만 달러에 대해 9% 금리로 이자만 갚는 6개월 모기지 대출을 제공한 준비가 되어 있다고 했다.

원고에 따르면 “대출에 관심이 없지만 라도빅의 제안인 85만 달러를 수락할 것” 이라고 했고 그리고 나서 그는 9월 20일 구매계약에 서명했으며 완료 계약서를 곧 받을 것으로 예상하고 개발자에게 보냈다.

그러나 원고의 여러차례 요청에도 불구하고 개발사가 서명한 계약서는 10월 20일까지 돌아오지 않았고, 원고는 점점 더 우려하게 되었다고 했다. 10월 25일 원고는 개발자의 “투명성과 공정한 거래의 결여” 를 이유로 7일 이내에 계약을 취소할 수 있는 권리를 행사하기를 원한다는 것을 개발자와 변호사에게 통지했다. 이에 웨스트뱅크 대변인은 “우리는 적절한 시기에 이러한 주장에 대한 답변을 제출할 것”이라고 했고 라도빅은 이메일에 회신하지 않았다.

원고측 변호인, 브라이언 베이냄은 소송에 대한 언급을 거부했다. 그러나 밴쿠버 콘도시장에서는 사전분양 구매자들이 계약이행 능력 부족 또는 다른 이유로 계약금을 취소하고 구매를 포기하며 개발사들은 계약을 완료하기 위해 새 인센티브를 제공하는 사례들이 많다고 했다.

“가격을 인하하면 남은 재고 가격에 큰 타격을 주기 때문에 개발사들은 창의적인 인센티브를 고안하고 있다” 고 언급했다. “남은 유닛 가격이 떨어지면 시장이 하락하고 있다는 것을 인정하는 것이기 때문에 이번 경 처럼 계약 조정 명세서 조항을 이용해 가격을 할인해 주는 것이라고 설명했다. 조정 명세서는 부동산 거래 종료에 수반되는 표준 문서로, 구매자가 지불해야 할 잔액을 계산하기 위해 다양한 신용 및 부채를 설명하며 공개되지 않는다.

베이냄 변호사는 개발자들이 소위 ‘가구수당’ 또는 ‘장식수당’이라고 부르는 것을 제공할 수 있었던 때가 있었다고 한다. 이제 여기에서 입증된 바와 같이 가구 수당보다는 훨씬 조정폭이 커졌다고 했다.

콘도와 관련된 수백 건의 법적 분쟁을 처리했다는 그는 분양 구매자들이 계약을 파기하려 하려는 추세는 2007년 경기침체 이후 눈에 띄기 시작했다고 한다. 그러나 최근 몇 년간 계약이 훨씬 더 엄격 해져 구매자들이 개발사들로 부터 계약금을 회수할 수 있는 수단이 거의 사라졌다고 한다.

개발사들은 더 높은 이자율과 완공 시 납부해야 하는 거액의 세금 청구서에 직면했고 시장상황은 분양 구매자들이 5~6년 전에 계약을 맺었을 때와 크게 다르다. 베이냄 변호사는 부동산 관련 변호사들 사이에서 특히 고가콘도를 중심으로 가치가 하락해 계약금이 사라지자 계약완료를 재고하는 사람들이 늘고 있다는 것이 잘 알려져 있다고 했다.

레니앤어소시에이츠 부동산중개인 카메론 데이비스는 완공이 가까운 다른 콘도 프로젝트와 관련된 더 많은 소송이 예상되며 개발자들은 새로운 프로젝트를 건설하는 것을 경계하고 있다고 했다. “개발사들은 시장상황 때문에 새 프로젝트를 시장에 내놓지 않고 있고, 구매자들은 몇 년 전에 맺은 계약을 파기하려 할 것” 이라며 “더 많은 고통이 다가오고 있다”고 했다,

그의 고객 중 한 명은 다운타운의 콘도 사전분양에 걸어 놓은 1백만 달러 가까운 계약금을 포기했다고 전했다. 실제로 구매자에게 계약금을 포기하는 것이 그들이 지불한 사전분양가 보다 훨씬 가치가 낮아진 콘도를 구매하고 그 후 이어질 일련의 재정적 피해를 감수하는 것보다 유리하다고 한다.

토론토 우드게이트파이낸셜 수석 파트너인 제이슨 페레이라에 따르면 알버니 콘도 사례처럼 개발사가 콘도 구매자에게 모기지 대출을 제공하는 드문 일이 아니다 라고 한다. “온타리오 주에는 남은 재고를 없애야 하는 개발사들이 무이자로 1년이나 2년 모기지 대출을 제공하는 경우가 많다. 개인적으로 좋은 방법이라고 생각하지 않지만 재고를 없앨 수만 있다면 개발사들은 그렇게 할 것”이라고 했다. 페레이라는 이는 재고를 없애려는 개발사들이 사용해온 일반적인 전략이지만 현재 분위기는 시장 상황을 암시한다고 했다.

BC공증인협회 총 고문인 론 어셔는 이 특정 소송은 아주 특이한 사례로 앞으로 반복될 패턴으로 보이지 않는다고 했다. 하지만 계약 포기와 완료에 관한 문제들은 앞으로 몇 년간 증가할 것이라고 예상했다. “이 소송은 사전분양 구매의 문제점을 보여준다. 계약금을 치르고 계약을 완료하기 전에 차액을 남기고 전매하겠다는 생각으로 구매한 사람들은 고민이 커질 것”이라고 언급했다.