TD, BMO, CIBC.. ‘마이너스 상각’ 모기지 급증

월 불입액 늘리거나, 20/20상환프로그램 권유

이자율이 유지되는 고정금리 모기지로 전환 유도

지난 3분기 캐나다 3대 시중은행 주거용 모기지 대출자의 약 20% (약 1,300억 달러 규모)의 모기지 원금이 오히려 증가했다. 대출이자가 급등하면서 그 동안 매달 갚아온 월 상환액으로는 원금은 물론 이자도 갚을 수 없게 되었기 때문이다.

BMO, TD, CIBC은행은 급격한 대출이자의 상승으로 모기지 원금이 뒤로 늘어나는 이른바 ‘마이너스 상각amortization’ 모기지가 증가하고 있다고 밝혔다.

이는 명백히 금리상승 환경이 가져온 결과로 이제 대출자들은 모기지 원금을 계속 갚아 나가려면 월 상환액을 늘려야만 한다.

BMO은행

BMO은행은 7월 31일 끝난 3분기의 마이너스 상각의 규모가 328억 달러였다고 밝혔다. 이는 BMO은행 주거용 대출 장부의 약 22%를 차지하는 수치이다. 4월 30일에 끝난 2분기의 마이너스 상각 총액은 284억 달러로 BMO주거용 대출총액의 20%를 차지했다.

TD은행

TD은행의 3분기 마이너스 상각의 규모는 457억 달러로 주택 대출장부의18%를 차지했다. 2분기의 총 396억 달러, 약 16%에서 2% 늘어난 수치이다.

BMO은행과 TD은행이 증가하고 있는 마이너스 상각 모기지의 구체적 수치를 발표한 것은 이번이 처음이다. 이전까지 두 은행은 중요하지 않은 정보라는 이유를 들어 주주들에게 이 정보를 공개하지 않았다.

이번 공개에 대해 제프 로먼 대변인은TD은행의 정보공개는 국제은행기준과 일치한다는 과거의 설명을 반복했고 BMO은행은 언급하지 않았다. 이 두 은행은 CIBC은행이 자료를 공개한 후에 발표했다.

CIBC은행

CIBC은행은 작년 4분기부터 마이너스 상각 대출에 대한 정보를 보고하기 시작했다.

올해 3분기 CIBC의 마이너스 상각의 총액 규모는 498억 달러로 주택대출의 약 19%를 차지했다. 이는 2분기의 442억 달러(17%)에서 증가한 수치이다.

 모기지 대출은 상환기간이 지나면서 원금을 모두 상환하도록 고안되었다. 그러나 대다수 캐나다 은행의 변동 모기지 상품들의 구조적 특성상 변동 모기지 대출은 이자 상승과 함께 증가한다.

3대 시중은행은 모두 월 불입액이 고정된 변동 모기지 상품을 제공한다. 월 불입액이 고정되어 있기 때문에 금리가 오르면 불입액 중 원금을 갚는 데 사용될 금액은 줄어든다. 결과적으로 늘어난 원금을 모두 갚기 위해 총 상환기간이 연장된다.

모기지 대출금리가 급등하면 월 상환액으로 이자도 갚지 못하는 변동 모기지 대출이 발생하고 갚지 못한 이자는 원금에 추가되어 대출액은 허용된 최대 규모까지 늘어난다.

캐나다중앙은행이 2년 이내에 0.25%p에서 5,00%p로 기준금리를 인상한 것과 같은 큰 이자율 인상은 고정금이 대출 잔액을 전혀 충당하지 못하는 결과를 초래할 수 있고, 매달 갚아야 할 이자도 모두 충당하지 못할 수 있다. 미지급된 이자는 원금에 추가되고, 이는 대출 규모를 일정 한도까지 증가시킨다.

이 대출자들이 모기지 대출을 갱신할 때 새로운 모기지 대출을 받거나 리파이낸싱을 일으키지 않는 한, 원래의 상각 일정으로 되돌아가야 하는 리스크가 발생한다.

투자은행인 키프, 브루예트 & 우즈 금융서비스 분석가인 마이크 리즈바노비치는 “이는 많은 대출자에게 갱신시점에 잠재적인 고통이 될 것”이라고 언급했다.

은행 임원들은 분석가 들과의 회의에서 마이너스 분할상환 대출자들 중 일부가 상환금을 초과해 월 불입액을 늘리거나, 20/20상환프로그램을 사용해 추가 상환을 하거나, 계약기간 동안 이자율이 그대로 유지되는 고정금리 모기지로 전환하고 있다고 말했다.

BMO은행 리스크 최고 책임자인 피유시 아그라왈은 “고객들이 이런 원금상환 계획에 적극적으로 참여하고 있으며 매우 긍정적인 피드백을 받고 있다”고 밝혔다.

TD은행 개인금융 최고책임자 마이클 로즈는 얼마나 많은 대출자들이 원금을 추가 상환을 하는지에 대한 자세한 언급을 거부했지만 유의미한 증가를 보이고 있다고 전했다.

CIBC은행 리스크 책임자, 프랭크 거즈는 약 8천 명이 월 상환액을 늘렸고 1천명 이상이 목돈 추가지급을 하고 있다고 밝혔다.

은행은 상환계획을 바꿔 예전 불입속도로 돌아가는 대출자들을 마이너스 상각 대출자 명단에서 삭제한다.

RBC은행도 변동 모기지 월 불입액을 고정하지만 상기 3개 은행과 달리 대출총액이 증가하거나 마이너스로 상각 되는 것을 허용하지 않는다.

4개 시중은행 모두 월 불입액이 커져야 하는 시점에 가까워지는 대출자들과 협력하고 있다고 여러 차례 밝혔는데, 이러한 노력의 성과는 일부 수치로 입증되고 있다. 30년 이상의 상환기간을 가진 대출자 비중은 1분기부터 3분기 사이에 점진적으로 감소했다.

BMO은행의 상각 기간이 늘어난 모기지의 비중은 1분기에 32.4%에서 3분기에 29.8%로 감소했다. 같은 기간 TD은행은29.3%에서 25.7%로, RBC은행은 27%에서 24%로 각각 감소했다.