최근 몇 년 동안 BC 주정부는 투기 억제와 주택 시장 안정화를 위하여 Speculation and Vacancy Tax(이하 SVT)를 도입하였다. 이 세금은 주택을 실제 거주나 장기 임대용으로 활용하지 않고 비워 두는 경우에 부과되는 것으로, 특히 해외 거주자나 투기 목적의 소유자에게 부담을 주려는 취지에서 만들어졌다.

많은 독자들이 SVT에 대해 막연하게 알고 있지만, 구체적인 요건과 예외 규정을 잘 모르는 경우가 많다. 오늘은 그중에서도 “부동산을 사고파느라 해당 연도에 6개월 이상 임대를 채우지 못했을 경우” 어떤 예외가 적용되는지, 실제 사례와 함께 쉽게 풀어보고자 한다.

SVT의 기본 구조

SVT는 매년 12월 31일 기준으로 부동산 소유자에게 부과된다. 기본적으로 소유자는 1년 중 6개월(즉 180일) 이상을 본인이 거주하거나 세입자에게 장기 임대해야만 과세 대상에서 벗어날 수 있다. 임대라고 하더라도 단기 임대(Airbnb 등)는 인정되지 않고, 반드시 한 달 이상 계약을 연속하여 누적 6개월 이상 되어야만 인정된다.

만약 이 요건을 채우지 못한다면 기본세율이 부과되는데, 캐나다 거주자의 경우 0.5%, 외국인 또는 과세되지 않는 해외 소득자가 소유한 경우 2%의 세율이 적용된다.

임대 요건을 채우지 못했을 때의 구제 규정

그렇다면 주택을 사고파느라 1년 내내 소유하지 못했거나 임대를 내내 할 수 없었던 경우는 어떻게 될까?

바로 이때 적용되는 것이 **Year of Acquisition or Disposal Exemption(구입·처분 연도 면제 규정)**이다. 주택을 새로 구입한 해나 매각한 해에는 비록 6개월 임대 요건을 충족하지 못했더라도 SVT가 면제된다. 이는 소유자가 물리적으로 해당 요건을 달성할 수 없다는 점을 고려한 제도이다.

구체적인 사례로 보는 이해

사례 1: 구입한 해에 임대를 못한 경우

김씨는 2024년 8월에 밴쿠버 콘도를 구입하였다. 그러나 리노베이션 공사가 길어져 세입자를 들이지 못하고, 본인도 거주하지 않았다. 이 경우 2024년에는 6개월 임대 요건을 충족하지 못하였다. 하지만 구입한 해이므로 2024년도 SVT는 면제된다. 다만 2025년부터는 다시 정상적으로 6개월 임대 요건을 맞추어야 한다.

사례 2: 매도한 해에 임대를 못한 경우

박씨는 2025년 3월에 빅토리아에 있는 주택을 매도하였다. 매각 절차 때문에 그 해에는 세입자를 구하지 않았고 본인도 다른 곳에 거주하였다. 결과적으로 2025년에는 단 한 달도 임대하지 않았다. 그러나 이 역시 매도한 해이므로 2025년도 SVT는 면제된다.

사례 3: 투자로 큰 수익을 보았으나 매도 시 면제 여부

이씨는 2024년 2월에 서리 지역 주택을 사서 11월에 매각하였다. 이 기간 동안 임대는 전혀 하지 않았다. 매매 차익이 컸지만 SVT 측면에서는 구입·처분 연도 면제 규정이 적용되어 2024년도 SVT는 부과되지 않는다.

임대 요건 관련 추가 주의사항

임대 요건을 채우는 경우에도 몇 가지 세부 조건을 알아두어야 한다.

**독립적 임차인(arm’s-length tenant)**에게 임대하려면 반드시 서면 임대 계약이 있어야 하며, 임차인이 실제로 해당 주택을 주거지로 사용하여야 한다.

**가족 등 비독립적 임차인(non-arm’s-length tenant)**에게 임대하는 경우, 그 임차인이 캐나다 시민이나 영주권자라면 서면 계약 없이도 가능하다. 단, 해당 주택에서 매달 대부분을 실제로 거주해야 한다.

소유자가 외국인 또는 해외 소득자가 대부분인 경우에는 임차인이 캐나다 시민/PR이면서, 일정 수준의 BC 소득이 있어야만 면제가 가능하다.

결론적으로

BC 주정부의 SVT 제도는 단순히 부동산을 소유했다고 무조건 세금을 부과하는 것은 아니다. 실거주 또는 장기 임대를 유도하기 위한 장치이며, 불가피하게 임대를 하지 못한 경우에도 합리적인 면제 규정이 존재한다. 특히 구입하거나 매각한 해에는 임대를 하지 못했더라도 SVT가 면제된다는 점은 독자들이 놓치기 쉬운 중요한 부분이다.

따라서 부동산을 소유하거나 거래할 계획이 있다면, 임대 요건과 면제 규정을 사전에 숙지하여 불필요한 세금 부담을 피하는 것이 중요하다. 또한 개인별 상황에 따라 적용 규정이 다를 수 있으므로, 세무 전문가와 상담을 통하여 본인에게 맞는 전략을 세우는 것이 바람직하다.

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