부동산 시장 침체 원인 이민정책 변화 가 요인

유가 변동과 미국의 관세 조치로 인한 경제적 불확실성이 BC주 부동산 시장 침체의 원인인 가운데, 이민 정책의 변화 역시 주요 요인이다.

광역 밴쿠버 부동산 협회(GVR)는 올 여름 주택 거래량이 연초 예측치를 하회했다고 발표한 바 있다. 해당 지역의 연간 전망치보다 6.2% 낮았으며, 7월 기준 10년 평균 거래량보다는 18.6% 감소한 수치이다.

GVR의 앤드루 리스 수석 경제학자의 의견에 따르면 올해 주택 가격은 상승 대신 소폭의 ‘역성장(하락)’을 기록할 전망이다.

전문가들이 지적하는 이번 침체의 원인은 여러 악재의 복합적 작용이다. 미국발 유가 변동과 이스라엘-이란 전쟁, 그리고 미국의 관세 정책이 경제적 불확실성을 가중시키는 중이다.

UBC 사우더 경영대학원의 토마스 다비도프 부교수는 관세 조치가 경제에 타격을 줄 뿐만 아니라 불확실성을 증대시키며, 두 가지 모두 주택 시장에는 악재라고 설명하는 바이다.

큰 비용이 들어가는 주택 구매 특성상 경제적 확실성이 필요한 시점에서, 여러 악재가 겹치며 시장의 발목을 잡고 있는 상황이다.

전문가들이 꼽는 주택시장 침체의 또 다른 핵심 요인은 이민 정책 변화와 신규 주택 공급 확대의 맞물림이다.

연방정부는 2024년, 이민자 수를 조절하기 위해 임시 거주자 수를 줄이고 유학생 비자 발급에 캡(최대 한도)을 씌우는 등의 정책 변화를 발표한 바 있다.

이로 인해 BC주의 임대 수요자가 감소한 상태이다. 주정부 추산에 따르면 지난 4월 기준 BC주 인구는 전년 대비 53,270명 감소한 것으로 나타난다. 유학생 비자 소지자 수 역시 141,806명에서 99,862명으로 약 30% 급감한 수치이다.

주정부 보고서에 명시된 바에 따르면 지난 12개월간 BC주의 비 영주권자(NPR) 수가 감소한 주요 원인은 주 내 거주 유학생 비자 소지자의 급격한 감소이다.

반면 주정부에 따르면 2025년 신규 등록된 임대 전용 주택은 26,000채 이상으로, 2007년부터 2016년까지의 연평균 등록 건수보다 10배 이상 증가한 규모이다.

또한 단기 임대(에어 비앤비 등)를 장기 임대 시장으로 돌리기 위한 정부의 규제 조치로 단기 임대 매물이 약 28,000채에서 23,000여 채로 줄어든 상황이다.

부동산 컨설팅 업체 레니의 라이언 와이스 시장 분석 매니저는 인구가 줄어드는 반면 신규 공급 물량이 대거 시장에 쏟아지는 새로운 국면이라고 진단하는 바이다.

와이스 매니저에 따르면 임대 시장의 흐름이 바뀌면서 임대료가 하락세를 보임에 따라, 직접 임대 사업에 뛰어들려던 개인 콘도 투자자(소액 투자자)들의 발길이 끊기는 중이다.

캐나다모기지주택공사(CMHC) 역시 2026년 주택 시장 전망 보고서에서 BC주에 대해 동일한 진단을 내놓은 상태이다.

CMHC는 이주민이 주요 도시 임대 주택 수요의 핵심 축이기 때문에, 향후 몇 년간 완공될 신규 임대 물량의 소진 속도가 이전보다 더딜 것이라며 수요 감소세를 경고하는 바이다.

BCREA의 두 경제학자가 강조하는 바는 주택 구매에 앞선 안정적인 환경 조성의 필요성이다.

시두 경제학자에 따르면 집을 산다는 것은 대부분의 사람에게 매우 큰 재정적 결정이다. 보통은 시장에 진입하기 전 경제 상황에 대한 명확성을 원하지만, 지난 몇 분기 동안 그러한 명확성이 극도로 부족했던 것이 사실이다.

와이스 매니저 역시 높은 주거비 부담과 상대적으로 침체된 고용 시장을 언급하며 구매 희망자들의 망설임에 공감하는 입장이다. 그의 분석에 따르면 현재 선뜻 대규모 재정 지출을 감수하려는 사람은 많지 않다.

한편 이번 시장 침체가 실수요 구매자에게는 기회가 될 수 있지만, 다수는 기준금리 향방을 주시하고 있다는 것이 리스 수석 경제학자의 전언이다. 7월 캐나다중앙은행이 유지한 기준금리는 2.25%p이다.

리스 수석 경제학자에 따르면 현재 시장에서는 금리가 2027년까지 보합세를 유지하거나 약간 상승할 것으로 예상하는 중이다. 따라서 금리 측면에서 매수자들은 여전히 관망세를 유지하는 중이지만, 그 외의 다른 제반 여건은 구매자에게 상당히 유리한 실정이다.