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부동산 과열 우려에 정부 정책으로 맞선다

2021-05-17 11:41:53

3월까지 거침없이 강한 시장을 보여주었던 밴쿠버 부동산 시장은 4월 들어 다중오퍼의 수가 줄고 조건없는 캐쉬오퍼의 수도 줄어든 모습이 보여, 토론토 부동산과 함께 조금 성장이 꺽이는 싸인을 보여주었다.

하지만 BC주에서는 Victoria, Sun Shine Coast, Squamish, Bowen Island 등과 캘로나 캠룹스 등 휴가철 부동산이 여전히 뜨거운 열기를 뿜어내고 있다.

휴가용 Cottage(오두막집)도 다중오퍼 경쟁이 치열하다. 시장이 좋은 만큼 집을 사서 몇 번씩 되팔아 중간에서 생긴 이윤만을 챙기는 Flipper들도 활동하기 시작했다.

4월 GVA는 4,908가구를 팔아 판매율이 작년 판데믹 초반이었던 4월보다는 342.6 % 증가, 3월보다는 14% 증가했다. 단독주택은 2021년 4월 1,655가구가 팔려 388가구가 팔렸던 작년 4월보다 326.5% 증가했다. 벤치마크 가격은 $1,755,500로 작년 4월보다 20.9% 증가 3월보다 3.2% 증가해 판매는 조금 꺽였지만 평균가격은 여전히 증가했다. 콘도는 $729,600으로 작년 4월보다 5.9%,전월보다 1.9% 증가했고 타운하우스 평균가격은$900,900으로 작년 4월보다 13.9%, 전월보다 3.3.%증가했다.

또한 4월 전체 7,938가구가 Metro Vancouver MLS®에 새로 리스팅 되어서 작년 4월 2,313가구보다 243.2 % 더 증가, 지난달보다 4% 증가함으로써 판매자들의 강한 리스팅 욕구를 보여주었다.

정부의 부동산 진정책
부동산 시장의 과열을 우려하는 목소리가 높아지자 정부가 두가지 정책을 발표했다.

OSFI(캐나다금융감독원)은 2월 B-20 모기지 정책을 강화해서, 6월 1일부터 모기지 신청시 다운페이를 20% 이상하는 구매자들에 대해서 5.25%의 이율이나 은행승인받은 모기지 이율 +2% 중 높은 이율의 스트레스 테스트를 통과해야 한다고 발표해, 현행 4.79% 보다50베이스포인트 높이고, 앞으로 1년에 한번씩 자격검증을 다시 해야 한다고 하면서 모기지 이율 상승에 대비해야 한다고 말했다.

이 발표를 두고 큰 금액 모기지를 얻어야 하는 첫집 구매자들만 부동산시장의 진입이 더욱 힘들어지는 것 아니냐며 불만을표시하는 소리도 높아졌다.

다른 한가지는 2021년 4월19일 Fall Economic Statement에서 정부가 발표한 것으로, 외국인이나 비거주자 소유의 빈땅이나 사용 용도가 낮은 땅에 대해 1% 재산세를 추가해서 징수할 것을 발표했다. 이것은 이미 시행하고 있는 밴쿠버시의 빈집세나Speculation Tax와도 겹치는 면이 있다.

이렇게 정부는 부동산 과열을 우려하고 많이 풀린 현금에 대한 회수의 방법으로 세금인상 등 여러가지 정책을고려하고 있다.

CMHC는 백신이 완료되고 시장이 코로나 사태이 전으로 돌아가는 조건으로, 올해 말까지는 판매와 가격의 증가세가 조금씩 둔화되고 2023년까지는 시장이 정상으로 돌아오고 평균가격도 내릴것이라 전망했다. 다만 그 정도는 코로나 위기가 얼마나 성공적으로 극복될 수 있는가에 따라 달라질수 있다고 전망했다.

베일에 싸인 경쟁과 구매자의 스트레스
낮은 대출 이율과 FOMO(기회를 놓칠까 두려움), 휴가, 외식, 쇼핑 등 소비의 보류로 인한 저축의 증가등이 여전히 강한 시장을 받쳐주고 있다. 이에 덧붙여 부동산 판매시에 경쟁을 붙이려고, 집값을 의도적으로 공정가격보다 5-10% 저렴하게 호가를 부른 후 일시에 많은 오퍼를 받아, 마지막 순간까지 정확한 상황을 알수 없게하는(Blind Bidding); 구매자들의 구매의욕에 불을 당겨, 이성적인 가격을 훨씬 넘어서는 판매가격을 받아내는 수법이 횡행하고 있어 비난을 받고 있다.

어쨋든 이제 부르는 집 값만 보고 좋은 가격이고 Good Deal이라고 말할 수는 없게 되어버렸다. 이렇게 베일에 싸인 경쟁과 조건없는 캐쉬오퍼는 집을 구매하고자 하는이들에게 엄청난 스트레스와 리스크를 주고 있다.

밀레니얼 세대들의 주택구매의욕
광역밴쿠버 전반과 Fraser Valley지역을 통들어서 단독, 타운하우스 등 크기를 막론하고 낮은 가격대의 집들이 불티나게 팔리고 있으며 강한 가격인상폭을 보이고 있다.

베이비부머들(57세부터 75세)의 수를 넘어선 Peak Millenial(25세부터 40세까지)의 젊은층들의 주택구매에 대한 강한 욕망으로 설명하기도 하기도 하지만 모기지도 사상 최저이고 새집들의 가격이 자꾸 인상되는 상황도 주택구매를 늦출수 없는 원인이 되고있다.

5년 고정모기지율이 2% 안팤인 상황에서 구매의 찬스를 놓치고 싶지 않다는 강한 욕망이 로칼 바이어들을 영끌이라도 해서 시장으로 뛰어들도록 만들고 있다.

유언장과 Probate Process
캐나다는 유언장이 없이 돌아간 분의 재산은 상속자에게 바로 가지않고 Public Guardian이 Probate 과정을 맡아서 하게되고 이 과정에서 상속자들은 개입의 권리가 없을 뿐 아니라 비싼 Probate Fee 도 지불하게 된다.

부동산도 주인이 유언장 없이 돌아가신 경우 Public Guardian에 의해 처분받게 되고, 부동산 담보대출을 상환하지 못해 은행에 차압당한 물건들이 싸게 시장에 나오는 것처럼 비교적 싼 가격에 시장에 나오게 되는 것이다. 유언장의 필요성에 대해 다시한번 생각해봐야 한다.

부동산 신탁관리의 잇점
부동산을 신탁(Trust)을 만들어서 관리하면 만든 사람이 사망해도 본인이 지명한 사람이 그 재산들을 계속 관리 또는 사망한 사람의 지시에 따라 분배할수 있다. 경우에 따라서 유언장은 다른 주로 이사하거나 다른 나라의 부동산을 구입시 무용지물이 될수 있기 때문에, Trust가 재산보존의 더 안전한 방법이 될수 있다. 다만 신탁이 있더라도 유언장은 여전히 필요하다. 부모의 이혼이나 재혼, 자녀들의 이혼 등에 따른 재산손실과 법정 싸움을 최소한으로 줄일수 있는 방법도 될 것 이다.

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