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시장을 진정시키려는 정책속에서도 부동산 고점은 계속 올라갔다

2021-07-05 13:44:00

6월 부동산 시장

5월 통계도 4월 보다는 조용해졌지만 여전히 좋은 시장이었다고 할 수 있다. 리스팅수는 지난달 대비 조금 줄었지만 작년대비 많이 증가했고 판매활동은 4월보다 뜸해졌지만 가격은 상승세를 유지했다.

평균가격과 벤치마크 가격

일반인들이 부동산 통계를 볼 때 평균가격과 벤치마크 가격이 어떻게 다른지 헷갈릴 수 있다. 벤치마크 가격은 특정지역에서 경제학자들이 내는 가장 최근의 HPI(Home Price Index) 통계에 근거해 현재 집이 얼마에 팔릴 수 있는지 예측한 가격이라고 할 수 있고, 평균가격은 일정기간동안 그 지역의 판매총액에 가구수를 나눈 것으로 근본 다른 개념이며, 지금 현재 시장의 가격이 얼마나 오르고 내렸는지는 벤치마크 가격이 더 잘 보여준다고 할 수 있다. 

평균가격은 그 달에 어떤 종류의 집들이 더 많이 팔렸는지에 따라 달라질 수 있으므로 같은 집에 대한 시간의 흐름에 따른 시장가격을 정확히 반영한다고 생각하기는 어렵다. 예를들어 5월 광역밴쿠버 단독주택의 평균가격은 $1,933,572, 타운홈 $1,047,958 그리고 콘도 평균가격은 $707,413 인데 반해, 같은 지역의 5월 벤치마크 가격은 단독주택 $1,800,600, 타운홈은 $936,300그리고 콘도 $737,100으로 다른 모습이다.

시장 예측(BCREA)

현재 실질 모기지 이율은 2%대를 넘어가고 있으며, 경제학자들은 모기지 이율의 증가가 시장에 미칠 영향력이 클 것으로 내다봤다. 

코비드의 영향으로 바깥쪽 시장이 좋은 모습은 아직도 지속되고 있는데, 단독주택이 전형적인 모습을 띠며, BCREA(BC부동산협회)가 전망한 2021년 광역밴쿠버(GVA)의 단독주택 판매량은 작년 보다30.4% 상승, 판매가격은16.7% 상승이다. 

또 프레이져벨리(FV) 단독주택의 2021년 전망은 판매량이 작년보다 43.2% 상승, 판매가격은 23.2% 상승할 것을 내다봤고, 칠리왁의 2021년 판매량은 28.4% 상승, 판매가격은 작년보다 16.7% 상승할 것이라 한다. 

타운 하우스는 이 세지역 모두에서 골고루 작년 보다 판매량에서 30%이상 상승할 것이며 가격면에서 보면 GVA는 작년대비 13.7% 상승, FV는 18.1% 상승, 칠리왁은 16.7% 상승할 것이라 점쳤다. 그러나 2022년에는 판매량에서 2021년 대비 평균 20% 내외의 하락세를 보일것이나 (FV 15% 내외 하락세) 가격은 GVA는 1%에서 2%을 상승을 FV등 바깥쪽은 3% 내외의 상승을 보여 강보합을 유지할 것이라 전망했다.

켈로나가 있는 톰슨-오카나간도 수요에 비해 공급이 미치지 못하는 뜨거운 시장임을 보여주어 HPI(Home Price Index)가 현재 1년전보다 15% 상승했는데, 2021년은 이 지역 단독주택이 작년대비 판매량 35%정도 상승, 2022년에는 22% 하락으로 내다봤으며 가격면에서는 2021년 작년대비 18% 정도 2022년에는 2% 정도 상승세를 유지할 것이라 한다. 

이상에서 볼 수 있듯이 내년까지 외곽시장과 하우스, 타운하우스의 시장전망이 비교적 좋다. 백신이 빨리 보급되고 있는 지금, Herd Immunity가 얼마나 빨리 효과적으로 진행되는가에 따라 시장도 판데믹 이전의 정상시장으로 돌아가기를 기대할 수 있을 것이다.

주택의 구매 시점

구매자의 입장에서 집을 사야할지 더 기다려야 할지 시장 전망을 묻는다면, 과거 통계로 답하고 싶다. 

2016년 부동산 가격이 가파르게 상승했을 때, 정부가 20%미만으로 다운페이를 하는 CMHC보험을 사야하는 구매자에게 처음 모기지 스트레스 테스트란 걸 내놓았고, 그래도 시장이 가라앉지 않자 2018년 모든 모기지 신청자들이 스트레스 테스트를 통과해야 하도록 바꾸었다. 

그때의 달라진 룰로 구매자들은 모기지에서 20% 정도까지 구매력을 잃어버렸고 이 후 2년동안 침체된 시장이 지속되어야 했었다. 

팬데믹으로 인한 상황변화로 시장이 올해들어 특히 3,4월 급격히 뜨거워지자, 모기지 신청시 5.25%나 은행 승인 모기지 +2% 중 높은 것을 통과해야하는 것으로 6월1일부터 다시 스트레스 테스트가 강화되면서 대략 4% 정도의 구매력을 다시 떨어뜨림으로써 시장을 진정시키려 하는것이 정부의 의도이지만 효과가 얼마나 갈지는 두고 볼일이다. 

하지만 그동안 벤치마크 가격을 비교해 본다면 GVA 단독주택은 2017년 1월 그때까지의 역사상 최고점으로 $1,570,000 이었던 것이, 2018년 중반 피크를 찍었던 $1,603,000 으로, 2021년 5월 $1,800,600까지 올라갔다. 장기적으로 볼 때 시장을 진정시키려는 어떤 정책에도 고점은 계속 올라갔다. 그 사이 시장이 오르고 내림을 반복했지만 구매를 선택하지 않았던 사람들은 언제나 “시장이 미쳤다; 조금 있으면 경매물건이 쏟아질것”이라고 말하고 시장이 내리막 이었을 때 오퍼를 내지 못했다. 

누구의 선택이 옳았는지 그 결과는 통계가 말해주고 있다. 시장경제에서 수요과 공급을 생각하면, 부동산의 현재의 상황은 판데믹으로 인한 재택근무의 저변 확대 등과 30~45세의 중년이 된 밀레니얼들의 수요증가, 이민자 증가 등의 수요확대 요인이 7~8년은 더 지속 될 것이라는 것이 일반적인 견해다. 그에 비해 공급은, 특히 땅이 한정된 상황에서 단독주택의 공급확대가 수요를 따라가지 못할 것은 예측하기 어렵지 않을것 같다. 

이미 천정부지로 오른 주택가격이 밀레니얼들이 구매하기에는 역부족 이므로 부모의 경제적 도움 등 모든 수단을 동원하고 있고 그럼에도 만만치 않은 것이 현실이라 단독주택의 대체라고 할 수 있는 타운홈이 활황인 것은 어찌보면 당연하다. 

구매자들이 광역밴쿠버의 가격의 높은 턱을 넘기에는 힘겨워 프레이져벨리나 칠리왁으로 점점 퍼져나가고 있는 양상이라고 볼 수 있다.

칼럼 - 김건희의 밴쿠버 부동산의 오늘

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