신용등급기관 이퀴팩스 캐나다가 발표한 자료에 따르면 2분기에 캐네디언은 41만건의 새 모기지 대출을 일으켰다. 역대 최고의 건 수로 작년 2분기 대비 60% 증가한 수치이다. 얼어 붙었던 팬데믹 초기의 주택시장은 예상을 깨고 작년 여름부터 올해 봄까지 역대급 질주를 했다. 초저금리에 팬데믹 이후 넓은 공간에대한 수요가 증가하면서 시장에 기름을 부었다.
3월 캐나다 전국 재매매 가격은 71만 6천 달러를 넘었고 평균가격은 그 이후 소폭 하락했지만 아직 팬데믹 이전 시기보다 아직 높다. 이퀴팩스의 2분기 자료는 많은 주택구매가 은행대출을 기반으로 이루어졌음을 보여준다. 2분기에는 모기지 건 수 뿐 아니라 그 액수도 역대 최고를 기록했다. 평균 모기지 대출금은 35만 5천 달러로 지난해 2분기 보다 20% 증가했다.
캐네디언의 총 모기지 부채는 2조 1억 5천만 달러로 캐나다 총 경제규모보다 크다. 이퀴팩스의 레베카 옥스는 급증한 모기지 대출은 금리가 인상되면 문제가 될 것이라고 경고했다. “금리가 소폭 올라도 실제로 소비자가 갚아야 할 상환금에는 큰 차이를 가져올 수 있다는 점이 우려된다”고 말했다.
월세 vs. 자가소유 난제
온타리오 런던시에 수 개의 집을 소유한 아담 엘저비는 이 중 절반을 작년에 구매했다. 그는 일부 시장의 구매자들은 머리속에 “존스 가족에게 뒤지면 안된다”는 마음으로 서둘러 집을 사고 있다고 했다. “집 가치는 상승만 할 것이라는 기대속에 투기적 구매가 성행한다”고 했다.
엘저비는 소유한 주택에 대해 약 200만 달러의 모기지 부채가 있지만 금리인상을 걱정하지 않는다. 모든 집을 세 놓았고 집 가치가 상승하는 것에 의존하지 않고도 모기지를 상환할 수 있다.
그는 수리가 많이 필요한 집을 사서 개조한 후 학생들에게 렌트를 하고 있다. 컴퓨터 기술자로 온타리오주 베리시의 부모 집에서 검소하게 사는 그는 10만달러 연봉을 받아 본 적이 없지만 소유 부동산의 가치는 450만 달러에 달한다.
부모집으로 들어오기 전에도 토론토 베이스트릿에서 일하면서 토론토 집의 지하를 세 놓아 월세수입을 올렸다. “점심을 싸 가지고 다녔고 최대한 지출을 줄이면서 검소하게 살았다.” 그러나 부동산 투자가 아담 엘저비는 주거용 주택에 큰 빚을 지는 것은 금리 인상시 현금유동성을 빠르게 악화시킬 수 있기 때문에 투자가치가 떨어진다고 했다.
지금처럼 집 값이 상승하기 전에도 그는 토론토 시내에 집을 사는 것은 선택지에서 제외했다. 대신 상대적으로 가격이 낮은 외곽도시에 구매하면서 대출을 일으키는 것에는 부담이 적다고 판단, 낡은 집을 사서 수리해 집 가치를 올린 후, 믿을 만한 임차인에게 월세를 주는 것을 반복해 왔다.
“거주지에서 가까운 곳에 집을 사서 임대하고 임대수익 만큼만 대출받을 것”을 그는 권장했다.
엘저비는 그의 투자방식이 모두에게 적합한 것은 아니지만 자신이 거주할 주거지에 너무 많은 대출을 받아 비싼 집을 구매하는 것은 반대했다.
“많은 캐네디언이 제대로 지각하지 못하고 주거용으로 비싼 집을 구매하고 있다. 모기지 부채가 클수록 금리가 조금만 상승해도 현금유동성이 나빠질 것”이라고 했다.
능력 이상의 모기지 빚?
그러나 모두가 캐나다의 모기지 대출에 문제가 있다고 생각하는 것은 아니다. 도미니언대출센터의 경제학자 쉐리 쿠퍼는 모기기 부채에 대해 높아지는 경각심이 오히려 현실을 왜곡된 시각으로 바라보게 한다고 했다. 그녀는 모기지 불이행이 사상 최저치에 가깝다는 점을 지적하는데 이는 대다수가 빚을 감당할 수 있는 능력이 있음을 입증한다고 말했다. 또 50%에 가까운 캐나다 자가 소유주는 모기지 대출이 없고 최근에는 디펄트 위험을 감소시키기 위한 정책의 일환으로 정부가 모기지 스트레스테스트 금리를 인상해 자격심사가 까다로워졌다는 점도 지적했다.
쿠퍼 학자는 “대다수 캐네디언들은 이전보다 훨씬 엄격한 대출심사를 받고 있다”면서 금리가 2.5% 인상되어도 상환할 능력이 있다고 보았다. 2조 달러라는 엄청난 부채규모를 구성하는 신규 구매자들의 대다수가 대유행에도 스트레스테스트를 통과했고 정부보조금에 의지할 필요가 없는, 일자리가 있는 사람들이 대다수를 차지하기 때문에 위험성이 낮다고 주장했다.
