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부동산의 용도 변경 (Changes in use)

2022-05-09 23:20:00

납세자가 보유하고 있는 부동산의 용도가 변경되면 실제로는 해당 부동산을 매각하지 않았더라도 양도 소득(Capital Gain)이 발생할 수 있다. 세법에서는 용도변경 시점에 해당 부동산의 공정시장가액 (Fair Market Value)에 매각 및 재취득한 것으로 간주하기 때문이다. 발생한 양도 소득은 용도 변경한 해에 국세청에 보고해야 한다.

이때 용도가 변경된 부동산이 용도변경 시점 이전에 납세자의 주 거주지로 사용된 경우에는 발생한 양도 소득은 주 거주지 면세혜택(Principal residence exemption rule)으로 과세 소득에서 제외되지만, 해당 부동산이 임대 또는 사업 용도로 사용된 기간에 발생한 양도소득은 과세 대상이다.

다음의 두 가지가 대표적인 상황으로, 각각의 상황에 도움이 되는 세무 정보에 대해서 알아보겠다.

 

주 거주지 부동산을 모두 임대로 용도 변경 시
(Changing all your principal residence to a rental or business property) 

주 거주지 (Principal residence)를 임대나 사업 목적의 부동산으로 용도 변경 시, 용도변경을 하지 않은 것으로 간주하는 소득세법 Subsection 45(2)를 선택 적용(election)하면 발생한 양도 소득을 보고할 필요가 없어진다. 이 규정의 적용이 유효하기 위해서는 용도변경 된 부동산에서 발생하는 순 임대소득 또는 사업 소득을 국세청에 보고해야 하고, 부동산에 대해 감가상각 (Capital Cost Allowance)을 하지 않아야 한다.

이 규정을 활용하면 납세자가 주 거주지에 거주하지 않더라도 용도 변경한 부동산을 최대 4년간 주 거주지로 지정할 수 있다. 하지만 다른 거주지를 주 거주지로 지정하지 않아야 하고, 납세자가 세법상 거주자 또는 간주 거주자이어야 한다는 조건이 있다. 나아가, 아래의 조건 모두를 충족할 경우 4년이라는 기간의 제한 없이 주 거주지로 지정가능하다.

– 납세자나 배우자의 전근으로 인한 거주지 이전 시

– 납세자 혹은 배우자가 고용주와 이해관계가 없을 시

– 고용 기간 또는 고용종료 이듬해 말 이전에 기존 거주지에 돌아오거나, 고용기간 중에 사망했을 경우

– 기존 거주지가 납세자나 배우자의 새 직장에서 임시 거주지보다 최소 40km (최단 공공 경로 기준)이상 떨어져 있을 경우

 

임대 부동산을 모두 주 거주지 용도로 변경 시
(Changing all your rental or business property to a principal residence) 

위와 반대의 경우로, 임대나 사업 목적의 부동산을 납세자의 거주 목적으로 변경 시에는 실제로 부동산을 처분할 때까지 매각 보고를 연기할 수 있는 소득세법 subsection 45(3)를 선택하여 적용할 수 있다. 하지만, 1984년 이후의 과세 연도에 부동산에 대해 감가상각을 했다면 이 규정을 적용할 수 없다. 만약 납세자가 1985년 이전에 감가상각했다면, 해당 감가상각비는 용도 변경한 해에 사업 또는 임대수익에 포함하여 보고되어야 한다. 이 규정이 선택 적용될 경우 납세자가 실제로 주 거주지에 거주하기 최대 4년 전부터 해당 부동산을 주 거주지로 지정할 수 있다.

적용신청은 용도변경이 일어난 해의 소득신고에 편지를 첨부하는 것으로 가능하며, 용도변경을 하기 이전에 전문가와 상의하여 예기치 못했던 세무 문제에 대비하여야 하겠다. 

 

위 내용은 일반적인 사실이며, 특정 전문가의 조언을 대용해서 사용될 수는 없습니다. (This material is general in nature and should not be relied upon to replace the requirement for specific professional advice.)

칼럼 - 이정 회계칼럼

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