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주택대출 ‘고정모기지’에 배팅

2022-08-30 08:17:40

캐나다중앙은행에 따르면 2022년 5월기준 전국 모기지 대출의 49%가 고정 모기지였다. 3월의 43%에서 반등한 수치로 3월은 캐나다중앙은행이 이 자료를 수집하기 시작한 2013년 이래 가장 낮은 수준을 기록한 달이다.

고정모기지대출(fix rate)금리가 2009년 이후 최고 수준으로 상승되었는데도 고정형 모기지 사용자가 1년만에 가장 빠른 속도로 증가하고 있다. 물가억제를 위해서 캐나다중앙은행이 금리를 더 인상할 것에 베팅하는 소비자들이 더 많다는 뜻이다.

5년보다 2, 3년형 선택 증가

3월 43%, 5월 49%로 반등

“변동 하락시 높은 이자 물어야”

고정기간도 가장 인기있는 5년보다는 2, 3년을 선택하는 사람들이 증가했다. 캐나다중앙은행의 금리인상이 결국 경기침체를 초래하면 모기지를 갱신할 2, 3년 후쯤 금리가 하락해 있을 것이라는 판단이 반영된 추세이다.

2021년 7월 이후 50% 이상의 대출자들이 변동금리모기지(variable rate)를 선택했다. 고정금리보다 낮았기 때문이다.

이제 상황이 역전되어 역사적인 노멀로 돌아가고 있다. 캐나다중앙은행에 따르면 2022년 5월기준 전국 모기지 대출의 49%가 고정 모기지였다. 3월의 43%에서 반등한 수치로 3월은 캐나다중앙은행이 이 자료를 수집하기 시작한 2013년 이래 가장 낮은 수준을 기록한 달이다.

모기지대출금리비교 웹사이트인 레이트허브(ratehub.ca)의 제임스 라아드 사장은 7월에 신규 모기지 대출의 50% 이상이 고정모기지라고 추산했다. 또 이 추세가 지속될 것으로 예상했다.

그는 “현재 경제상황이 밤잠을 설치게 한다면 고정금리 대출을 받고 잊어버리는 게 최선이다”라고 했다.

고정금리가 7월중순 기록된 13년 최고치 보다 약간 낮은 수준임에도 불구하고 대출자들은 점점 더 이런 확실성을 선택하고 있다. 이는 2, 3년후에 금리가 하락한다면 이 들은 더 오래 높은 이자를 치뤄야 한다는 것을 의미한다. 재융자는 다소 비용이 높은 선택일 수 있다.

현재 최고 우대 할인금리는 5년 고정금리가 4.24%인 반면 변동금리는 3.5%로 지난해 9월 이후 가장 격차가 좁혀진 점도 고정금리 선택자가 증가한 요인이다.

변동대출은 캐나다중앙은행의 기준금리에 따라서 변동하는데 중앙은행의 기준금리는 3월 이후 2.25% 상승했다. 고정대출 금리는 장기 채권금리에 따라서 변동하는데 최근 이 수익률은 단기 채권금리 밑으로 하락했다. 시장이 경기불황을 걱정한다는 신호이다.

반면에 북미금융기관 DBRS모닝스타의 최고책임자 마이클 크리스콜은 “만약 공격적 금리인상으로 경제가 불황에 빠지면 변동금리가 하락하는 사이에도 고정모기지 대출자들은 계속해서 높은 상환금에 갇혀야 하고 여기저기에서 지출을 긴축해야 할 것이라는 위험성 있다”고 지적했다.

대출금리가 빠르게 상승할 때는 대출상환 불이행이 증가해 금융기관의 손실이 불가피해 진다. 그러나 이런 모기지들을 뒷받침하는 상당한 순자산이 충분히 확보되었기 때문에 금융체계가 타격을 입을 가능성은 적다고 그는 덧붙였다.

캐나다 시중은행들의 최근 재무재표에 따르면 포트폴리오의 대부분을 차지하는 비보험 모기지의 대출액은 담보주택 가치의 약 50%이고 신규대출의 경우 70%에 해당한다. 보험에 가입할 필요없이 모기지 대출을 받으려면 최소 20%의 계약금이 필요하다. 

5년 고정금리 4.24% 반면

변동금리 3.5%로 격차 줄

한편 단기고정 모기지대출을 고려하는 사람들도 증가하는 추세이다. 단기고정 상품은 일반적으로 계약기간이 만료될 때 금리가 인상될 위험이 더 높은 것으로 인식되어 왔다. 그러나 현재의 경제환경은 이들 상품에 대한 관심을 높이고 있다.

캐나다중앙은행에 따르면 5월말기준, 5년 미만 고정형 모기지가 전체 고정모기지에서 차지하는 비중은 53%로 1월의 51%에서 소폭 증가했다.

“1월에는 ‘최고 우대금리를 주시고, 그걸 최장기로 묶어 주세요’라는 고객들이 많았던 시기였다. 지금은 더 짧은 고정모기지에 대한 상담이 증가했다”고 메리디언크레딧유니온(신용조합) 마크 오스트랜드 모기지전문가는 언급했다.