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주택시장 급랭기…“지키는것이 중요”

2022-11-25 11:09:35

경제협력개발기구OECD 세계 경제성장 전망 보고서에서 올해 세계 성장률을 9월 3%에서 3.1%로 0.1% 상향 조정하고 내년 전망치를 2.2%로 지난 9월과 동일하게 유지했습니다. 내년에는 높은 에너지와 금리, 식품 가격 상승 등으로 경제 성장이 둔화하고 2024년부터 완만하게 회복을 시작 하리라 예측 했습니다.

그에따라 23일 주가는 상승 했는데 매일 매주 매달 전망이 춤을추고 있어 중 장기적 정확한 예측은 아직 어려운 상황 입니다. 현재까지 중립적 전망은 미연준이 내년 3월까지 3번 더 이자율을 올려 기준금리가 5.25% 정도 되리라는 것이 중론이고 적어도 내년 11월까지는 인하 없이 유지 하다가 0.25%씩 상황을 봐가며 내리리라 보고 있습니다.
물론 그사이 어떤 돌발 변수가 나와 변동 될지는 예측 불가 입니다. 다행히 현재 최악의 상황은 벗어 날것 같은 분위기가 형성되고 있어 다행이지만 아직 안심하긴 어렵습니다.

주택시장은 올 가을 이자율 상승의 지속과 융자 승인의 어려움 증가, 가격 하락 예측에 의한 관망세로의 전환 등으로 거래가 급감하고 가격도 하락 중에 있는것은 모든 분들이 이미 주지 하시는 상황 입니다. 외각 지역의 가격 폭등에 비례해서 가격 하락도 역시 외각 지역의 하락폭이 클것으로 예상되며 콘도에 비해 상대적으로 하우스와 타운홈이 높게 상승 했기에 비례해 조정을 받을 것으로 보이며 현재 그렇게 마켓이 움직이고 있습니다.

미국 23일 발표에 따르면 미 기관투자자의 3분기 주택 구매가 30% 감소 했는데 써브프라임 사태이후 최저치라 합니다. 주 이유는 대출금리 상승과 아직도 높은 주택 가격 때문인데 다시 주택 거래가 활발해 지려면 후년이나 되어야 될 것으로 보고 있습니다.
캐나다는 호주와 다른 몇개의 국가와 함께 현재 가장 주택 가격이 많이 하락할 것으로 전망되고 있습니다. 그러나 현재 팔리는 가격은 평균적으로 코비드 전 가격과 그 이후 올 여름 최고점 가격의 상승폭에 반 정도 하락한 가격 정도 입니다. 작년 가을부터 올 최고점에 구매한 경우 손해 부분이 발생 하지만 기존 주택 보유자나 코비드 특수전 구매한 경우는 아직도 상승된 가치를 보유하고 있게 됩니다. 올 년말 까지는 매물도 많이 안 나오고 팔리는 양도 적을 것으로 최근엔 일 약 250개 전후로 새 매물이 나오고 약 150개 이하로 판매되고 있습니다.

내년 예상으론 그동안 관망하던 대기 매물과 금리상승과 자금, 심리적 압박, 분양 입주로 인한 기존주택 판매, 기타 여러 사유로 년 초부터 점차 판매 하려는 물량이 크게 늘 것으로 보이며 급매 물량도 늘어 현재의 금리상승과 고금리 지속 거기에 경기 침체 등으로 인해 가격 하락 장세는 내년 후반 특히 이자율이 하락하는 시점 까지는 지속 되리라 예상 됩니다.

그럼 얼마까지 가격이 하락 할까요. 미국은 내년 25% 까지 하락 하리라 예측 하고 있는데 캐나다는 코비드 이전 수준 까지만 떨어지라 예측 되는데 다시말해 코비드 특수로 인해 오른 만큼 떨어지고 그 이하로 폭락 할것으로는 예측 되지 안아 보입니다. 후년 2024년 부터 안정세로 전환되고 2025년 부터는 다시 상승되고 2026년에는 활발한 장세와 가격 상승이 기대 됩니다.

전에 언급 드린대로 수요 공급에 의한 주택가격 하락이 아닌 고이율 고물가 경기침체와 심리적 요인 때문으로 수요인 대기 잠재 바이어는 넘치고 계속되는 이민자 유입과 인구 증가가 크게 늘고 있습니다. 공급이 아직도 현저히 부족한 것으로 통계상 나오며 자재비와 인건비 상승과 건축 노동인력 부족과 중심지에 신축할 땅들이 이미 포화 상태로 이번 복합적인 세계경제 파동만 안정되면 주택 가격은 지난 2년 만큼은 아니지만 꾸준히 상승 할 것입니다.

주목할 중요 사항은 기다리던 FOMC 회의록이 드디어 23일 발표가 되었는데 전혀 예상지 못한 내용이 나왔습니다. 위에 언급한 이자율 상승 예측과 달리 12월에 0.5% 인상 후 내년에는 pivot 다시 말해 정책 변경으로 전환할 가능성에 기준 금리를 다시 2%대로 내려야 할 수도 있다는 것 입니다. 여기에는 인플레이션의 하락 기대감이 커지고 각종 지표가 그에 상응해 발표되며 경기침체의 우려와 대처 방안으로 금리 조기 인하 정책 기조 기대감이 갑자기 커지고 있습니다.

그러나 워낙 예상과 상황이 조변석개 해서 이 긍정적 발표의 현실성을 내년 초까지 계속 지켜 봐야 하겠습니다. 그래도 주택 경기 시장에는 현재로선 최고의 좋은 뉴스로 기대감이 앞섭니다. 그러므로 현재의 거주 주택과 투자용 매물들을 보유한 경우도 가능한 팔거나 포기하지 말고 잘 지키는 것이 장기적으로 중요 하다고 판단 됩니다. 새로 처음 주택을 구입 하려는 경우나 투자용 매입을 원하는 경우 내년 봄 장세를 지켜 보면서 천천히 최선의 순간을 판단해 보기를 바랍니다. 워낙 변동이 심한 글로발 상황속에 있어 계속 경제 상황과 주택 상황을 지켜 보시기 바랍니다.

다음주엔 계속 경제와 주택시장 상황의 변동 내역과 함께 몇년전 부터 시행되는 Dual Agency 금지 내용과 취지 그리고 특히 상업용 거래에 변칙적으로 리스팅 에이젼트나 셀러측에서 바이어측에 No Agency 계약을 유도하거나 그에따른 위험성과 폐해에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 

백홍기 부동산 [email protected]

<*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.>