2022년 캐나다 연방 예산안 에서는 캐나다 부동산 시장의 투기를 억제하기 위한 새로운 규칙을 포함하여 부동산과 관련된 여러 가지 새로운 방안을 도입했다. 공인 중개사의 경우 일반적으로 이러한 변경 사항들 중 고객의 거래에 영향을 미칠 수 있는 부분을 알고 있어야 하며 구속력 있는 계약을 체결하기 전에 회계 자문을 받아야 한다. 개정된 규칙들 중 아직 완공이 되지 않은 주거지에 대한 판매, 흔히 “전매 (assignment)”라 불리우는 거래에 관한 부가세(Goods and Services Tax-GST) 및 소득세 (income tax)에 대해 알아보자.

전매란 무엇인가?

전매 (assignment)는 건축 전 콘도 유닛을 구입하는 것을 “명시한 계약의 판매”를 말한다. 즉 구매자가 해당 자산에 대한 소유권을 갖기 전 해당 자산에 대한 권리를 양도하는 것이다. 결과적으로 건설사와 구매자의 “계약”을 타인에게 양도하는 것을 가리킨다.

주거용 부동산 Flipping 규칙

지금까지 보편적으로 잘 알려진 방법 중 하나로 주 거주지 면제의 많은 세금 혜택을 받으려면 1년 이상 부동산을 보유해야 한다.
2023년 1월 1일부터는 납세자가 해당 부동산을 보유한 기간이 12개월에 못미친 채로 판매할 경우, 주거용 부동산이라 하더라도 판매 수익에 대해 양도 소득이 아닌 사업소득으로 간주되며 순소득에 50%만 과세되는 양도소득의 혜택을 받을 수 없게 된다. 사업 소득으로 간주되면 소득의 100%가 완전한 과세 대상이 된다.

이 법안에 대한 효력이 발생(2023년)한 이후라도 제한된 특정 사건(life event: 이혼, 사망 등)으로 인해 불가피 하게 해당 부동산을 소유한 지 12개월이 되기 전에 판매해야 하는 상황이 발생된다면 이는 양도소득으로 간주 될 수 있다. 각자 처한 상황에 따라 어떤 종류의 소득으로 분류되고 어떤 세금 혜택이 적용되는지를 정확하게 알기 위해서는 판매 전에 세금 관련 전문 조언을 구해야 한다. 이를 통해 세금 및 수익성에 대한 자세한 정보를 인지하여 거래를 수월하고 안전하게 진행할 수 있기 때문이다.

주거 양도 판매에 대한 GST

구매 및 판매 신개발 표준 양식 British Columbia Real Estate Association (BCREA) 전매 계약 조항(Section 5.18)에 따르면 “양도 금액에는 양도 계약과 관련하여 지불해야 하는 모든 GST가 포함되며, 양도인은 지불해야 하는 모든 GST를 납부해야 한다.”라고 명시되어 있다. 이제 GST는 신규(또는 실질적으로 변경된) 주택의 모든 전매(assignment)에 적용될 것이다. 과거 양도인은 해당 부동산을 주 거주지로 사용할 의도로 구입하였기 때문에 양도 금액에 대해 GST를 지불할 필요가 없다는 주장을 할 수 있었다. 하지만 이러한 새로운 조항으로 인해 더 이상은 전매의 판매자가 이런 이유를 들어 GST 납부를 피할 수 없게 되었으며 양도인은 무조건 판매 금액에 대한 GST를 납부헤애 힌다.
전매가 이루어질 경우 GST가 부과되는 금액은 양도가의 총액이 아님을 인지해야 한다. 최초 구매가에 대한 GST는 개발자(developer)에게 납부의무가 있기 때문에 이 부분에 대한 GST는 부과되지 않는다. 또한 Deposit으로 이미 낸 금액을 매수인으로부터 돌려받는 금액 또한 소득이 아니기 때문에 GST가 부과되지 않는다.

위 내용을 보다 명확하게 설명하기 위해 다음과 같은 상황에 어떻게 적용되는지 살펴보자. 개발자와의 최초 구매 계약 가격(original purchase price)은 $800,000이고 이를 제 3자에게 전매로 판매하는 가격이 $900,000인 상황을 살펴보자.

구매자(assignee)가 지불해야 할 금액
+최초 구매 계약 금액 $800,000
+원금액에 대한 GST $40,000 (5%)
+전매 이익 (Assignment amount) $100,000
양도인(Assignor)이 받게 되는 금액
+양도금(Assignment amount) $100,000
(-)Brokerage commission (만약 적용 된다면)
(-)양도금에 대한 GST
(-)양도금에 대한 소득세
이 결과로 양도인은 전매 이익 금액보다 적은 순수익을 얻게 된다.

양도인(assignor)으로서의 세금 보고 및 납부

대부분의 주거지 양도인은 GST 등록자가 아니기 때문에 양도 금액에 대한 GST 를 납부하는것이 다소 번거롭고 여러울 수 있다. 또한 주거지 양도를 수임하는 대부분의 로펌은 캐나다 국세청에 세금과 관련된 규정 준수 서류를 대신하여 제출해 주지 않는다. 그러므로 이러한 양도수익에 대한 세금과 관련하여서는 회계 법인을 통해 자세하고 정확한 조언을 받고 보고 및 납부 기한 안에 잘 처리될 수 있도록 해야 한다.

고객에게 전문적인 조언을 구하도록 조언

부동산 중개업자는 회계 및 세무 전문가와 함께 부동산 매각 시 발생할 수 있는 세금에 대해 고객이 절절한 대응을 할 수 있도록 미리 고지해야 한다. 전문 세무 상담의 경우 중개인이 해결할 수 있는 범위를 넘어서는 경우가 있기 때문이다. 그러므로 고객에게 전문 세무 상담을 장려하여 발생할 수 있는 상황에 대비책을 마련할 수 있도록 인지 시켜 주어야 한다. 그뿐만 아니라 주거용 부동산의 판매 및 양도 계획이 있는 개인의 경우에도 부동산을 게재(listing) 할 때와 계약을 체결하기 전 독립적인 전무 세무 자문을 구하는 것이 권장된다. 그러므로 전매를 계획하고 있는 개인들은 부동산 중개업자 및 전문 회계 법인을 통해 자산 거래를 보다 안전하고 정확하게 거래해야 한다.