금융감독원OSFI은 곧 마이너스상각 모기지로 인해 야기되는 위험을 줄이기 위한 새로운 모기지 시장 지침을 시행할 예정이다.

마이너스상각 대출, $2천5백억 규모

최근 2년간 모기지 대출의 지불 조건이 몇 년, 때로는 몇 십 년 늘어나는 사례가 증가했는데, 이는 금리 폭등으로 인해 지불 조건이 더 이상 원래 대출조건으로는 대출금을 상환하기에 충분하지 않기 때문이다.

금융감독원OSFI은 이달 중 은행과 주택담보대출보험사에 대한 새로운 자본적정성 가이드라인을 공개할 예정인데, 예상되는 변화 중에는 마이너스 분할상환 대출 급증을 억제하기 위한 내용이 포함될 것으로 보인다.

시중 대형 은행 3곳의 주택 대출금 5건 중 1건은 현재 마이너스로 상각 되고 있다. 이는 매달 지급하는 금액이 이자 외에는 더 이상 감당하기에 충분하지 않기 때문에 원래 대출금의 지급 기간이 몇 년 씩 추가 연장될 때 발생한다.

일반적인 25년 만기 주택대출의 경우, 정상적인 상황에서는 담보 대출금의 일정 비율이 이자 형태로 은행에 전달되고, 나머지는 원금을 갚는 데 할당되고, 예정 대로라면 시간이 지남에 따라 대출 잔액은 점점 감소하게 된다. 하지만 지난 1년 반 동안 금리가 크고 빠르게 상승했기 때문에, 이자 비율이 증가해 잔액 지불은 되지 않는 사례가 늘어났다.

마이너스상각은 마이클 지라드-코트 씨에게도 발생했다. 그는 지난해 25년 만기 변동금리variable rate 대출로 퀘벡 듀플렉스 주택을 구입했다. 월 납입금은 1,156달러로 그의 예산 범위 내에 있었지만 그 모기지 대출 서류에 서명한 이후로 캐나다중앙은행은 여러차례 금리를 올렸고, 지불액 중 이자액이 점점 불어나다 결국 원금 지불은 거의 하지 못하는 상황이 되었다.

온타리오주에 사는 라비아 슈마얄 씨는 올해 가족의 주택담보대출 금리가 1.9%에서 5% 이상으로 올라가면서 기본적으로 가족을 위한 다른 모든 지출을 줄일 수밖에 없었다. 그는 현재 지불액 중 23달러만 원금을 갚고 나머지는 모두 이자 비용으로 나간다며 이 때문에 총 상환기간이 25년에서 47년으로 늘어났다고 했다. 금리가 내리거나 지불 금액을 늘려 상황을 바꿀 수 있기를 바라고 있지만, 그는 은퇴를 가속화하기 위해 구입한 주택 투자가 이처럼 빠르게 오히려 은퇴 후 까지 갚아야 할 부채로 바뀌어 버릴지 예상하지 못했다.

곤경에 처한 사람은 이 뿐 만이 아니다. 정확한 수치를 얻기는 어렵지만, 시중은행들의 규제 서류에 따르면, 마이너스 상환 모기지 대출금이 크고 증가하고 있다. 지난 분기, BMO, TD, CIBC은행의 장부상 모기지 중 약 5분의 1이 마이너스 분할상환 영역에 놓여 있었다. 이는 약 1,300억 달러에 달하는 모기지 부채로, 25년 만기의 표준 대출 대신 35년이나 40년 이상에 걸쳐 대출이 연장되고 있다. 캐나다에서는 매달 약 10만 건의 주택담보대출이 갱신될 예정이기 때문에, 앞으로 총상환기간이 늘어나는 모기지 대출은 앞으로 더 증가가 예상된다.

오타와 주택담보대출 중개업자인 패트릭 베투는 이러한 변동금리의 위험성을 감안해 단기 고정금리 대출을 권유해 왔다고 했다. 하지만 마이너스 상각이 앞으로 큰 문제가 될 수 있으며 시급한 규제가 필요하다는 점을 강조했다.

일부 시중은행은 지불액이 계획된 원금상환을 하지 못하는 한도에 가까워진 대출자에게 일시불 지불 이나 고정금리 대출로 전환함으로써 마이너스 상각 가능성을 제한하고 있다.

한도에 가까워지면 일시불을 마련하도록 요구하거나, 더 높지만 일정한 결제가 가능한 고정금리 대출로 전환함으로써 마이너스상각 가능성을 제한하고 있다.

RBC와 스코시아 은행은 아예 마이너스 상각을 초래하지 않도록 예방하고 있다.

RBC는 최근 주주들에게 제출한 보고서에서 변동금리 모기지에 대한 지불이 자동으로 증가해 오른 이자를 충당하는 구조이기 때문에 마이너스상각을 초래하는 모기지 상품을 출시하지 않는다고 밝혔다.

그럼에도 불구하고 RBC은행의 모기지 대출금 중 거의 4분의 1이 35년 이상 상환되고 있다. TD의 경우 22%, BMO 18%, CIBC 19%인 반면 스코티아 은행의 경우 35년 이상 모기지 대출이 1% 미만이라고 최근 밝혔다.

베투 중개업자는 마이너스상각을 초래하는 지불액을 고정하는 변동금리 대출을 아예 허용해서는 안된다고 생각하는 사람들 중 한 명으로, 새 규칙이 이를 단속하기를 바라고 있다.

최근 피터 루틀리지 금융감독원장의 발언은 단속이 강화될 것이라는 예측에 찬물을 끼얹었지만, 앞으로 나올 지침은 이러한 대출이 전체 금융시스템에 미치는 위험을 줄이기 위해 고안된 것이라고 말한 바 있다. “위험의 집중도는 심각한 우려를 줄 정도로 높지는 않지만 5년 전에 이런 문제를 미리 알 수 있었다면 상황은 달랐을 것”이라며 “마이너스상각 상품의 보급률이 낮으면 은행, 금융기관, 대출자 모두 유리할 것이라고 생각한다”고 말했다.

루틀리지 금융감독원장에 따르면 캐나다에는 현재 총 상환기간이 35년 이상 인 모기지 대출의 규모는 약 2,500억 달러로 이는 대출이 당초 계획보다 이미 연장됐거나, 곧 연장될 모기지 대출을 포함한다고 언급했다. 이는 캐나다 전체 주택담보대출 부채 2조 1천억 달러의 약 12%에 해당하는 것으로, 작지는 않지만 감당할 수는 규모라고 그는 말했다.

하지만 마이너스상각이 문제라는 것을 그는 인정했고, 이번 달 발표될 지침은 “우리가 그것을 어떻게 다룰 수 있는지, 그리고 이 제품의 보급을 억제하기 위한 규제법이 논의되기 시작할 것”이라고 밝혔다.