모기지 대출을 모두 갚은 지 몇 년이 지나서 은행으로부터 대출금을 상환하라는 독촉장을 받는다면 충격을 받을 것이다. 집에 다른 모기지를 받지 않았을 뿐만 아니라 그 은행과 거래한 적도 없는데 이런 편지를 받게 되면 자신이 사기의 피해자였을 수 있다는 것을 깨닫게 된다.

소유권 및 모기지 사기 빠르게 증가

사기범 가짜 신분증, 고용 증명서, 신용 보고서 이용

은행을 통해 담보 대출을 받는 사례가 대표적

이런 시나리오가 실행될 가능성은 희박해 보이지만, 전문가들은 캐나다에서 소유권과 모기지 사기가 빠르게 증가하고 있으며 주택 소유자들은 그들의 재산과 신원을 보호하기 위한 조치를 취해야 한다고 경고한다.

명의사기는 사기범이 재산의 소유권이나 명의를 부정하게 변경하거나 서류를 위조하여 불법으로 재산을 매각하거나 재융자를 받는 경우를 말한다.

이 문제는 지난해 토론토 경찰이 소유자 몰래 주택이 매물로 나온 것으로 알려진 2건을 수사한다는 내용이 보도되면서 재조명 되었는 데 그 중 한 부동산은 실제로 매각되었다.

LD법률사무소의 부동산 변호사이자 파트너인 다니엘 라 감바는 “이러한 경우는 극단적인 경우이지만 사기꾼들이 신분을 도용해 대출기관으로부터 모기지를 얻는 모기지 사기가 더 일반적이다” 라고 한다.

사기범이 가짜 신분증, 고용 증명서, 신용 보고서 또는 참고 자료를 이용해 합법적인 주택 소유자의 신원을 도용한 후 은행을 통해 담보 대출을 받는 사례가 그 대표적인 사례이다.

은행이 신원과 제출된 서류를 확신해 사기범에게 모기지 대출금을 제공한다면 몇 달 후 어떤 상환 지불도 하지 않았다는 것을 알게 된 은행은 합법적 주인에게 통지서를 발송한다.

“모든 안전 장치가 마련되어 있음에도 불구하고 사기꾼들이 ID를 복제하고 훔치는 능력이 매우 정교해지고 있다. 때로 우리는 우리의 직감에 의존해야 한다. 만약 무언가 냄새가 좋지 않으면, 더 깊게 파고 들어가서 필요한 조사를 해야 한다.”

합법적 소유자가 은행의 독촉장을 받게 되면 자신은 사기를 당했고 사기 희생자였다는 것을 입증해야 하는 스트레스가 심하고 비용이 많이 드는 과정을 거쳐야 한다.

감바 변호사는 주택 소유주에게 가장 비용 효율적인 방어 방법은 부동산 명의권(title) 보험에 가입하는 것이라고 한다. 이 보험은 일반적으로 100만 달러 부동산에 대해 약 900달러의 보험료가 들며 소유 기간 전체를 커버한다.

“명의권 보험에 가입했다면, 간단히 말해 보험사가 피해자를 대신해 문제를 해결하기 위해 필요한 어떤 조치를 취한다. 만약 타이틀 보험에 가입하지 않았다면, 소유자 스스로 비용과 시간이 매우 많이 드는 싸움을 해야 한다”

신규 이민자, 노인층 가장 취약

타이틀 보험사인 FCT는 적어도 4일 마다 명의 또는 모기지 사기 시도가 일어난다고 추정한다. 지난 2년에서 3년 사이에 FCT 캐나다의 수석 법률 고문인 존 트레이시는 5억3천9백만 달러 상당의 매우 의심스러워 보이는 모기지와 명의 이전 건을 거부했다. 그는 부동산 분야가 사기꾼들의 관심이 높아지고 있는 이유는 간단하다고 말한다. 엄청난 보상이다.

“신용카드 사기는 가령 1만 달러 상당의 선물권이나 전자제품을 벌 수 있지만 신용을 도용해 모기지 대출을 받는다면 비교도 안 되는 큰 돈을 벌 수 있다.”

전문가들은 명의와 모기지 사기 시도의 가장 일반적인 대상은 캐나다에 새로 온, 특히 언어장벽이 있는 새 이민자와 모기지를 다 갚은 노인층이라고 한다. 그에 따르면 일반적으로 사기꾼들은 모기지가 없는 주택을 목표로 삼기를 정말 좋아한다.

“노인들은 꽤 자주 표적이 된다. 20년, 30년 이상 집을 가지고 있었고 모기지는 전액 상환된 사람들이 많기 때문이다.”

FCT 캐나다의 다니엘라 드톰마소 사장은 FCT가 2010년부터 주택 명의 사기 시도를 추적하기 시작한 이래 2020년까지 70% 증가했다고 한다. 그녀는 원격기술과 디지털 검증에 대한 의존도가 증가함에 따라 팬데믹 기간 동안 속도가 가속화되었을 가능성이 있다고 했다.

“사기꾼들은 훈련된 눈으로도 잡기가 거의 불가능한 방식으로 신분을 복제할 수 있는 능력도 만들어냈다. 5천 달러에 신분증을 복제할 수 있는 프린터를 구입할 수 있다”

드톰마소 사장은 FCT가 잠재적인 위험 신호들의 움직이는 표적을 감시한다고 설명한다. 공인된 사기 검사관과 인수치팀을 고용하고 있으며 이들의 유일한 일은 이러한 위험 신호들을 찾는 것이다.

“사기범들의 수법은 은행 대출 계약자보다 항상 한 발 앞서 있기 때문에, FCT는 문서에 대한 물리적인 검토를 넘어서는 디지털 신원확인을 활용하는 업체와 협력하고 있다.”

온주, 중개인 감시 의무화

작년 가을, 온주 금융서비스 규제 당국(FSRA)은 모기지 사기를 방지하기 위한 지침을 발표했는데, 이 지침은 부동산 중개인들이 부정직, 사기 또는 기타 불법 행위를 촉진하지 않는 방식으로 사업을 수행해야 한다는 요구사항을 제시했다.

이 지침은 미심 적인 신호가 증가하는지 모니터링하는 등의 중개인의 의무가 포함되었다. 또한 본인 확인을 위해 다중 인증을 사용할 것을 권한다.

FSRA의 금융 및 모기지 중개책임자 앙투아네트 렁은 “우리가 볼 때 중개인은 사기를 식별하기 위해 합리적인 조치를 취했다는 것을 입증할 수 있어야 한다. 여기에는 고객 신원 확인과 고객이 실제로 부동산을 담보로 대출할 수 있는 권한이 있는지 확인하는 것이 포함된다.”라고 밝혔다.

경고 신호가 보이면 중개인은 이를 추적 관찰할 의무가 있다. 경고 신호에는 부동산 등기에 기재된 이름이 신분증이나 공과금 고지서와 조금이라도 다르게 보이는 것이 포함된다. 또 고용증에 대해서는 실제로 고용주가 존재하며 신청인이 그곳에서 일하는 지 확인하는 절차를 거치는 것이 중요하다.

공인 모기지 중개업자, 부동산 중개인, 대리인 및 관리자를 규제하고 제재할 권한을 가진 FSRA는 잠재적인 사기 또는 법과 규정을 준수하지 않았다는 신뢰할 수 있는 정보를 받으면 집행 조치를 취할 수도 있다고 경고한다.

“의심되지만 증명할 방법이 없다면, (브로커들은) 그 거래에서 물러나야 할 것.”이라고 렁은 권고했다.