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두 보드 이야기: REBGV vs Fraser Valley Board

2021-04-19 12:34:03

로우워 메인랜드(Lower Mainland)는 부동산 협회가 행정상 두 보드로 나뉘어 관리되고 있다.

이는 광역밴쿠버협회(Greater Vancouver Board) 와 프레이져벨리협회(Fraser Valley Board)로 구분되며 매달 각각의 보드에서 통계가 나오고 있다.

Greater Vancouver 보드는 밴쿠버(West, East, West&North)와 버나비(North, South&East), 뉴 웨스트민스터, 트라이 시티(Coquitlam, Port Moody, Port Coquitlam), 핏메도우, 메이플리지, 스콰미시, 트와센, 레드너, 위슬러 등을 아우르는 큰 보드이다.

반면에 Fraser Valley Board는 Fraser강 이남의 써리( North, Central&South), 노스델타, 클로벌 데일, 랭리, 화이트락, 아보츠포드, 미션까지 이르는 지역을 아우른다.

기록적으로 보면 코로나 위기가 벤쿠버에서 시작된 날이 2020년 1월28일이라고 하니, 만 1년이 훌쩍 지났다. 코로나가 바꾸어 놓은 부동산시장의 지금의 모습을 잠시 보려고 한다.

2003년, 4년쯤 부터 중국 본토 바이어들의 주택 구매러쉬가 시작되었을 즈음, 그 불은 벤쿠버웨스트, 다운타운쪽에서 시작해, 벤쿠버이스트와 버나비와 노스벤쿠버 등의 중심지역으로 번지고, 2016년을 기점으로 외곽지역으로 번지기 시작해 2017년까지 Greater Vancouver 전역은 물론 Fraser Valley 도 뜨거운 기운을 뿜어내었었다.

그리고 이후 갑작스런 시장의 냉각이 Fraser Valley등 바깥쪽부터 시작해 다운타운 , 벤쿠버 등 중심쪽으로 번져 코로나가 시작된 작년초까지 이어졌는데, 지난 20년간 이런 시장의 모습을 코로나가 바꿔 놓은것 같다.

2000년대초 먼저 열기가 시작된 중심지역은, 2016년과 2017년을 정점으로 이후 계속 부진해서 이렇게 뜨겁다고하는 2021년1월에야 2017년의 정점을 회복하게 되어 아직 그 시절과 비슷한 수준이다.

반 면 Fraser Valley지역과 보웬아일랜드(Bowen Island), 선샤인코스트(Sun Shine Coast)등 섬과 위슬러, 스콰미시등 외곽지역의 증가폭은 2021년, 2017년 정점을 빠르게 지나 가파르게 신기록을 수립해 나가고 있다.

지금 이 바깥쪽 시장은 올해 1월이후 2월에도 판매율의 새로운 기록을 갱신하고 있고, 천천히 늘어나고 있는 새 리스팅수에 비해 여전히 넘치는 구매욕구로 2월 통계도 뜨겁기만 하다.

아직 통계가 나오지 않은 3월은 시간이 갈수록 점점 그 열기가 더해 지고 있다. 그리고 이 열기는 점점 중심쪽으로도 번져가고 있다.

Greater Vancouver보드에서 전체 리스팅수 대비 판매된 단독주택의 비율이 올해 2월은 41.8%, 타운하우스는 61.8% 그리고 아파트는 41.8% 에 육박했다. Fraser Valley 보드에서는 주택의 전 종류에서 작년 2월대비 주택판매 비율이 108%가 증가하는 기염을 토했다.

건기에서의 조건없는 주택 구매의 리스크

새로운 리스팅에 대한 목마름은 작년 말부터 시작해서 봄시장에도 여전히 계속되고 있고 Fraser Valley보드의 단독주택과 타운홈 판매에 걸린 평균기간이 올해 2월에는 21일이며, 반면 아파트는 35일만에 판매되었다.

이 의미는 말은 단독주택과 타운홈이 다중오퍼의 경쟁상황에 있으며, 많은 딜들이 인스펙션이나 모기지 등 조건없이 오퍼가 써져야 성공할수 있음을 뜻하고 있어 구매자에게는 큰 리스크에 몰리는 상황을 만들고 있다.

Lower Mainland의 수 많은 주택들이 지하층의 주거형태를 갖고 있는데, 이는12달중 9달이 비가 오는 밴쿠버의 기후조건에서 구조적으로 많은 취약점을 이미 갖고 있다고 할 수 있다.

특히 구매자들이 주의해야 할 점은 주택구매가 활발한 3월부터의 봄, 여름은 밴쿠버에서는 건기라는 점이다.

홍수 등 물 문제는 인스펙션을 해도 건기에는 잡아내기 힘든 경우가 많다. 10월 우기가 시작되어서야 본격적으로 문제가 시작된다.

이런 시기에 대량의 집들 특히 지하층을 갖춘 단독주택이나 타운홈들이 대량으로 조건도 없이 판매되고 있는 것을 보면 과거 경험으로 보아 위험하지 않을 수 없다.

구매자들은 이 부분을 충분히 알고 조건 없는 오퍼를 쓰기 전에 인스펙션을 해서 집을 알고 사는 것이 백번 옳은 일이라 생각된다.

좁혀지고 있는 GVA 와 FV의 가격차

Greater Vancouver 지역의 올해 2월 단독주택 가격 상승률이 작년 2월에 비해 13.7% 임에 반해 Fraser Valley 지역은 19.5%, GVA의 올해 2월 타운하우스 가격 상승률이 작년 2월에 비해 7.2% 임에 반해 Fraser Valley 는 10.1%, GVA의 올해 2월 아파트 가격상승률이 작년 2월에 비해 2.5% 임에 반해 Fraser Valley는 5.3% 등을 보여, 주택과 타운하우스, 아파트 등 세영역 모두에서 Fraser Valley 가 GVA보다 가격 상승율이 더 높았다.

GVA전지역에서의 단독주택 벤치마크 평균가격은 $1,621,200으로 전월대비 2.8% 상승했으며, 타운홈의 평균가격은 $839,800으로 전월대비 2.9% 상승했으며, 아파트의 평균가격은 $697,500으로 전월대비 2.5% 상승했다.

2월 통계로 FV보드 전 지역에서의 단독주택 벤치마크 평균가격은 $1,163,400으로 작년 동기간 대비 19.9% 상승, 전월대비 5.1% 상승했으며, 타운홈의 평균가격은 $600,300으로 작년 동기간 대비 10.1% 상승, 전월대비 3.4% 상승했고, 아파트의 평균가격은 $450,900으로 작년 동기간 대비 5.3% 상승, 전월대비 2.5% 상승했다.

단독주택의 판매가격상승율은 경이로울 지경이며 GVA 와 FV의 가격차가 점점 좁혀지고 있음을 볼 수 있다.

불확실한 미래

베이비부머 다음으로 주택 구매력을 지닌 젊은층인 밀레니얼 세대들이 집값의 폭풍 상승세로 인해 밴쿠버에서 집을 살 수 있는 능력이 점점 줄어들고, 렌트비 상승에도 강한 압박을 받고 있어 점점 도시외곽으로 나가서 살 집을 찾고있다.

이 경향은 코로나로 인한 재택근무의 일반화에 따라 강한 상승 압력을 받았다.

부동산과 코로나 재정지원으로 인해 풀린 유동성으로 부가 두터워진 부모 세대, 베이비부머들도 사람들의 밀집지역을 피해 인구밀도가 적은 외곽도시로 나가고 있기 때문에 수요가 점점 늘어난 것으로 보인다.

백신의 보급이 빨라지고 있지만 2차, 3차 변이도 급증하고 있어 앞날을 예측하기란 신의 영역에 가깝다.

미래 부동산 시장이 어떤 모습일지는 지금 이런 뜨거운 시장에 집을 사고 파는 것이 옳은지의 질문과 통할것이다.

아무도 예상하지 못했던 코로나가 갑자기 찾아와 인간들의 상식과 지식의 수준을 뒤집어 버렸듯이, 이 코로나가 어떻게 끝날지, 부동산 시장이 코로나 이전의 세상의 모습으로 돌아갈수 있을지 또한 신의 영역이다.

 

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