7월 줄어든 인벤토리로

판매율 떨어졌지만…부동산 열기는 지속 

리얼터로서 필자의 올해 여름은 지구 온난화로 기록적인 밴쿠버의 더위만큼이나 뜨거웠고 바빴다.  

밴쿠버 부동산 시장은 2017년 상승장의 정점을 찍은이후 2년정도 조용했었지만, 작년 코로나로 인한 쇼크를 놀랄만큼 빨리 벗어났고 후반부터 풀려난 자금 유동성에 힘입어 살아나기 시작하더니, 올해 3월 정점을 찍었고, 지금은  조금씩 속도는 느려지지만 부동산에 대한 사람들의 열기만큼은 식지않고 지속되고 있는 것 같다. 7월 통계를 보면 광역밴쿠버(GVA)나 프레이져벨리(Fraser Valley) 시장 모두 줄어든 인벤토리 때문에 판매가 줄어들었으나 벤치마크가격은  유지 내지 소폭 상승되는 것을 확인할 수 있다.  

근래 시장에서 체감하기로는 베이비부머 이상 연령의 집주인들 중 고령에 접어든 분들의 사망, 건강상 등의 이유로 자녀 등 유언장 집행인이 판매하는 집들이 많이 늘어난 것을 느낄수 있다. 그만큼 꼭 팔아야하는 집들이 주로 거래되었고, 리스팅후 3주이내의 판매 모멘텀을 놓친 집들을 제외하고는, 가격과 조건이 좋은 집들은 여전히 다중 오퍼를 받고 첫 오픈하우스 이후 팔리는 집들도 자주 볼 수 있는 시장이다.  

리스팅 수가 줄어든 만큼 판매율은 떨어졌지만, 시장에 사려는 바이어들은 여전히 많이 존재하고 있어 가격은 조금 오르거나 한달 전 수준을 유지했다.  

그 동안 코로나로 인해 건축자재 수급이 원활치 않아 터무니 없이 뛰었던 목재 등 원자재값은 많이 정상화 되었으나, 같은 이유로 Pre -Sale타운하우스나 콘도의 판매가격을 높이 재조정하는 경우를 많이 볼 수 있다. 

집 보험 

이상 기온으로 인한 지구 곳곳의 피해가 속출하면서 집 보험을 들수 있는 요건과 프리미엄도 많이 강화되었다. 1978년부터 1995년사이 빌더가 건축한 집들은 당시 경비를 절약하기 위해  Poly-B Pipe가 설치된 경우가 많은데, 이런 경우 어떤 물로 인한 폐해에 대한 보험손해배상 청구도 다음 보험가입시 영향을 받게 되고 특히 Pipe파열로 인한 물 피해는 보험 재가입시 치명적이다. 보일러룸 등에 가보면 노출되어 있는 관이 동(copper)파이프가 아닌 회색 플라스틱으로 되어 있으면 그 집은 배관이 Poly-B파이프로 되어있는 집이라 할 수 있다. 이러한 집이 최근 6년이내에 보험 클레임을 두번이상 한 기록이 있으면 그리고 물누수 때문에 보험 손해배상을 청구 한 기록이 한 번이라도 있으면 그 집은 물론, 클레임을 해서 손해배상을 받았던 보험가입자도 다음 집을 사서 보험을 들려고 할 때 문제가 된다. 어떤 보험이나 그렇듯이 작은 사고는 본인이 해결하는 것이 장기적으로 본인을 위한 일이다. 최근 보험약관에도 변동사항이 많으니 보험가입 시 꼭 확인하고 대비하는 것이 좋다. 

Pre-Sale구매후 모기지 자격조건 

최근 필자의 한 손님 부부는 4년전 Pre-Sale로 산 집이 마침내 완공을 하게 되어 모기지를 받아야 하는 상황이 되었지만, 모기지를 받아야 하는 상황을 너무 안일하게 생각하여 모기지 조건에 많이 미달하여 마지막 순간까지 아슬아슬하게 컴플리션을 했다.  

남편분은 코로나가 발생했던 작년 월급에 불만을 품고 다니던 회사를 나와 실업급여(EI)와 CERB를 받았고 올해 초에야 정식으로 취직해 컴플리션 당시 6개월밖에 회사를 다니지 않았다. 아내분은 상사와 평소에 관계가 좋지않아 그만 두고 싶었는데 7월 다른 시에 있는 새 집으로 이사가게 된다는 희망에 부풀어 6월말까지만 그 회사를 다닐 것이라 상사에게 말해버렸다. 몇년전 모기지를 알아보았고 당시 걱정하지 않아도 된다는 얘기를 듣고 안심을 해버린 나머지, 컴플리션이 다가오고 모기지를 곧 승인 받아야 한다는 생각은 뒤늦게 하게 되었다. 그 결과 시중은행에서는 아무데도 모기지 승인이 나지 않았고, 제2,제3금융권도 여러군데를 전전한 후 높은 이자율을 물고 구사일생으로 모기지를 받을 수 있었다.  

컴플리션 전 날까지도 구매금액의 20%(디파짓)를 날리고 이사 할 곳도 없이 거리로 나 앉을 수 있다고 불안에 떨었다. Pre-Sale로 미리 디파짓을 넣어놓고 기다리는 분들은 미리미리 자기의 모기지 자격요건에는 이상이 없는지 확인하기를 권한다. 

Principle Residence 요건 강화 

코로나로 인해 정부가 돈을 풀기위해 점점 큰 빚을 지면서, 풀린 돈을 회수하기 위해 여러가지로 세금정책이 강화될 가능성이 높아졌다.  

살고있는 집 한채, 즉 Principal Residence에 대해 양도소득세가 면제되는 것은, 캐나다인만의 큰 혜택이라 할 수 있고, 이 것을 염두에 둔 부동산 투자가 이득이 큰 것은 당연하다고 할 수 있다. 한 집에 대해 본인이 소유하고 있던 기간 중, 직접 살면서 Principal Residence 조건에 맞았던 년 수들을 Percentage로 한 만큼만 비율적으로 세금면제 혜택을 볼 수 있고, 판매한 그해에 소득신고를 할 때 Principal Residence 판매 사실을 반드시 신고해야 한다.  

세를 주다가도 그 집에 들어가서 살면서 팔면 세금 면제 혜택을 볼 수 있다고 잘못 알고 계신분이 많은데 이 것은 사실이 아니다. 집을 한 채 소유하고 있어도 세를 주고 그 집에서 살고있지 않으면 Principal Residence 혜택을 받을 수 없다. 특히 앞으로 세금징수 원칙과 검증이 더 강화 될 것이므로 투자계획을 세울 때 염두에 두어야 한다.