코비드 이후 세계경제의 급변하는 상황과 미연준의 계속되는 이자률 상승과 인플레이션, 러시아-우크라이나 전쟁, 중국 장기집권 등으로 인해 부동산 시장도 급변하는 상황을 맞고 있습니다. 주식투자자들이 매일 천당과 지옥을 오가는 상황처럼 부동산 관련 부분도 많은 우려와 위기감을 직접 당면한 많은 당사자들이 고금리와 유동성 가뭄의 시대에 올바른 판단과 예측을 통한 대처를 하기 쉽지않은 상황에 직면해 있습니다. 앞으로 매주 정확한 데이터와 경험을 통해 부동산 관련 문제들을 체크해 보고자 합니다.
이번주에는 최근 고객들이 문의하고 궁금해 하는 내용중 일부를 정리해 보고 앞으로 심도있게 각 내용들을 분석해 보도록 하겠습니다.

이자율

미연준이 기준금리를 인플레이션을 잡기위해 4개월(6월,7월,9월,11월) 연속 자이언트Giant Step 0.75%를 인상해 현재 4%이고 12월도 0.5%-0.75% 인상이 예측되고 있습니다. 당초 12월부터 속도조절을 하고 내년 4월부터 경기침체로 이자율을 0.25%씩 내리리란 예측과 올해 10월초까지는 미연준이 최종금리를 4%로 유지하리라 보았으나 5%가 되는 분위기로 가다가 이번 FOMC회의와 0.75% Giant Step후 기조는 비둘기(온건)적 속도조절을 표방하였지만 파월 미연준 의장의 매파(강경)적 발언으로 지속적인 이자율 상승과 최종금리(Terminate rate)의 상승기조로 6%가 예측되고 있는 상황입니다.
결국 내년 11월까지는 이자 하향의 가능성이 사라지고 후년 하반기나 되어야 경기회복의 초기시점이 기대 된다는 예측입니다. 참고로 선진국의 적정 인플레이션률은 2%로 기준점을 삼기에 10월 인플레이션이 8.2%로 8.2-2=6.2 즉, 기준금리가 6%가 되야 적절한 인플레이션 대처 금리로 보는 공식을 기준으로 하기도 합니다.
파월 의장의 목표도 현재까진 2%까지 인플레이션을 잡는것 입니다. 거기에 고용지표가 주요 기준 중 하나로 고용지표가 좋을수록 인플레이션이 올라가 연준은 이자율을 올리는 압박과 근거가 되는데 이번 달 고용지표와 소비자 근원 물가지수 발표가 기준금리 상승 압박을 완화할수 있을지 주목받고 있습니다.
그러면 왜 파월 의장은 거센 비난과 세계경제 특히 경제 약소국에 큰 파국 여파에도 물가만 잡으려 할까요. 1979년 2차 석유 파동시 당시 연준 의장인 볼커가 살인적 인플레이션을 기준금리를 미온적으로 대처하며 올리다 결국 15.5%나 올리고 은행금리가 20%이상 올라 주식, 집값 폭락, 기업파산, 실업자 폭등이 일어났고 그 때의 학습효과로 물가를 잡는데 올인을 하고 있습니다.
참고로 캐나다는 1981년 7월기준 금리 20.78% prime rate 21%까지 올라 갔었습니다. 지금 물가를 못잡으면 다시 이럴 가능성이 있다고 보는것 입니다. 현재 캐나다prime rate는 5.95% 인데 내년 봄까지 8%이상도 될 가능성이 있습니다.
문제는 미연준의 금리상승 정책이 전혀 효과를 보지 못하고 있습니다. 러-우크라이나 전쟁, 원자재, 코비드시 살포한 지원금, 자연재해 등 복합요인과 이미 미국을 제외한 전세계의 불황recession이 시작돼 내년에 미국도 불황 시작과 함께 큰 경기침체 영향이 온다는 상황으로 더 큰 이자율 상승도 가능성을 내재하고 있습니다.
물론 경기가 나빠지면 이자율을 내려가야 하지만 경기가 나빠져도 물가가 오르는 무서운 스태그플래이션의 어두운 그림자가 엄습하고 있습니다. 현재 월가에선 계속 긍정적 예측을 연준에 반해 기대해 주가가 올랐다 떨어지는 베어마켓랠리bear market rally를 거듭하지만 냉정히 말하자면 자기 위로와 희망 회로의 풀가동으로 작동한다고 할 수 있습니다.
현재 중간선거 이후 주가는 3개월간은 역대 상승 했었지만 주택시장과는 관련이 없습니다. 가장 중요한 것은 러-우크라이나 전쟁 종식인데 미국에서 노력중에 있지만 또 다른 변수는 중국의 대만침공 가능성 입니다.
향후 이자율 관련 변동상황과 어떻게 대처를 해야 하는지에 대해서 계속 업데이트 하도록 하겠습니다.

부동산 시장

코비드 기간동안 무척 상승했습니다. 특히 외곽지역과 단독주택과 타운홈이 더 폭등 한 것은 전세계적 추세였습니다. 미국발 서브프라임 사태로 2008년 전후 신규분양을 받은 경우 많은 경우에 클로징을 할 수 없는 상황이 도래하고 포트무디 O건설사는 클로징을 못하는 유닛을 30-40% 세일해 팔고 그 손해부분을 모두 손해 배상으로 청구해 받아낸 경우를 기억 하는 분들이 많으실 것으로 압니다.
작년 겨울에서 올 봄 이런 사태가 한인들이 많이 분양 받았던 지역에서 재현 될뻔 했는데 코비드 특수로 다행히 무사히 넘어 갔습니다. 현 상황이 갑자기 닥치며 이자율 폭등과 경기침체로 인해 지금부터 내년 더 장기화되면 후년 중반기까지 신규분양을 받아놓고 클로징 해야하는 경우 순 현금으로 클로징시는 괜잖지만 융자(모기지)를 받아야 하거나 기존 주택을 팔고 클로징을 해야 할 경우에는 해당 에이전트와 융자담당과 클로징 시점의 융자조건과 이율 융자 승인 가능성 그리고 기존주택의 판매시점과 현실적 판매가격을 잘 상담해 대처해야만 하겠습니다.
분양 당시와 클로징 시에 융자조건과 이율변동에 따라 큰 차질이 발생 가능 할 수 있습니다. 일부에서는 계약금만 날리면 되지 하는 분들도 간혹 계시는데 정확 하게는 클로징을 못하는 경우에는 단순히 계약금을 날리는게 아닙니다. 법정에서 실제 손해가 얼마나 났는지에 따라 또 경기가 회복되어 건설사가 다시 더 높은 가격으로 팔면 계약금을 물론 비용을 빼고 되돌려 받을수 있지만, 하향 시장엔 계약금에 떨어진 가격도 추가로 보상해야하는 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 최근 일각에서는 벌써 사채를 이용해 클로징을 하는 경우도 들리고 있습니다.
또 하나의 중요한 상황은 변동금리 융자 보유자와 지금부터 내년말 혹은 후년 중반까지 모기지 갱신 시점에 있는 경우입니다. 현재 변동금리시 이자율 상승이 되도 월 지급금은 변동이 없이 그 안에서 이자 부분이 높아지지만 일정 부분 이상 이자 부분이 높아지면 trigger rate에 걸리게 됩니다.
은행마다 trigger rate 기준이 있는데 그 부분이 넘어서면 은행에서 월지급 금액을 올린다는 통지가 오게되며 갱신의 경우 높은 이자율로 갱신하게되어 큰 부담이 오게되므로 미리 대비를 하고 최선의 방법이 무었인지 방안을 강구해야 합니다.
중요한 것은 거주 주택이나 분양받은 주택을 잘 지켜야 하는 것 입니다. 지금의 주택 가격하락은 여러가지 요인이 복합적 이지만 무엇보다 이자율 상승 때문입니다. 가격상승 하락은 수요공급의 법칙에 의한 것이 기본원칙 이지만 실제로 이 법칙에 의하면 계속 소폭이라도 상승해야 합니다.
실제로 수요 즉 바이어는 아직도 공급을 훨씬 넘어서 현존하고 앞으로도 공급이 많이 부족할거라는 통계가 나오고 있으며 자재가격 상승 인플레 인건비 상승과 건축 노동인력 부족 그리고 계속되는 인구유입과 증가로 이번 위기가 지나가면 다시 무섭게 반등 할 것 입니다.
2005년, 2015년, Covid-19 기간동안 이번 기회가 아니면 더 올라 앞으론 주택구매를 할 수 없다는 절박한 심정으로 주택구매에 뛰어든 분들이 많았습니다. 혹은 주택구입과 투자만이 부를 이룰 수 있다고 믿었고 또 그래 왔습니다. 이번 파동을 무난히, 별 영향을 안받는 경우는 괜찮지만 위에 언급한 직접적인 영향을 받는 경우는 사전에 내년 한해를 잘 넘길수록 있도록 대비를 해야할 때 입니다. 앞으로 3년 혹은 5년후에는 다시 가격이 솟으며 활황의 시장이 오게된다는 역사적 데이타와 그래프가 명확히 보여주고 있습니다.
그러면 주택구입을 처음 하려고 하거나 이주 하려는 경우 언제가 가장 좋은 시점 일까요. 여러 사정으로 주택을 팔아야만 한다면 언제가 가장 좋은 시점 일까요 다음주엔 이 부분에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

백홍기 부동산 / [email protected]

*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의사항 있으면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다,

*백홍기 대표는 1998년도 캐나다로 이민와 지난 16년동안 밴쿠버에서 부동산업에 종사했다. 한국에서는 현대그룹 석유화학 해외영업 미주아주팀장을 역임했다.