“보유자 1/3 이미 올라, 3년내 거의 모두 영향권”

많은 주택 소유자들과 마찬가지로 이안 마스든은 캐나다중앙은행의 금리 정책을 면밀히 주시해 왔다. 그는 2018년에 5년 고정모기지 3% 금리로 대출을 받아 집을 구매했다. 그는 모기지를 좀 더 빠르게 상환하기 위해서 총 25년 상환기간에 격주로 지불하는 가속 플랜을 선택했다. 2주마다 750달러씩 갚고 기회가 될 때 마다 추가 상환을 해 온 그는 예정보다 훨씬 빨리 모기지를 갚을 수 있는 궤도에 있었다. 변수가 없었다면 올해 모기지 갱신 때는 남은 상환기간이 15년으로 줄었을 것이다.

그러나 갱신 시점은 기준금리가 역대 최고 수준으로 상승한 시기와 맞물렸다. 2022년 2월 0.25%P였던 중앙은행의 정책금리는 2022년 3월부터 계속 상승, 지난 7월 12일에는 5%P가 되었다.

그는 모기지중개인과의 상담을 통해 여러가지 옵션을 고려했고 5% 조금 안되는 금리로 갱신했다.이전 보다 지급액이 2% 높지만 금리가 오를 때마다 불안할 필요가 없는 고정금리모기지로 결정했다.

“이전보다 연 2천 달러 정도 더 내야 한다. 그러나 현재는 상황이 더 나아질 것 같지 않아서 변동금리를 선택하지 않았다.”현재 모기지 금리 추세를 보면 수 백만명의 캐네디언이 그의 생각에 동의하는 듯하다.

공식 자료에 따르면 현재 캐나다에는 6백만명이 주택 모기지 대출을 받았으며 매년 120만명이 갱신을 한다. 모든 모기지 보유자의 약 3분의 1의 대출금리가 이미 올랐고 곧 모든 사람이 금리인상을 경험하게 될 것이다. 캐나다중앙은행은 앞으로 3년 이내에 거의 모든 모기지 대출자가 금리가 오르는 것을 경험할 것이라고 경고했다.

모기지중개인 론 버틀러는 모기지 보유자들은 궁극적으로 생각했던 것 보다 훨씬 높은 금리를 경험하게 될 것이라고 했다. “일부는 기대보다 두 배 더 높아질 것이고 월 지급액은 앞으로 높아질 것만 남았다”고 했다.

매년 수 천 달러 더 내야

몇차례 인상을 거치면서 지불액 숫자는 크게 불어났다. 운 좋게 2022년 1월에 약 1%로 변동금리를 받은 사람이 25년 상환 40만달러 대출을 받았다면 월 1,507달러를 지불했을 것이다.

그 후 인상한 금리를 그대로 적용하면 이 금리는 7월 12일 인상 전까지 5.75%였고 월 2,500달러를 지급했을 것이다. 지난 추가인상 이후에는 여기에 59달러를 추가로 지불하게 된다. 1년 반 전보다 연간 12,600달러를 더 부담해야 한다.

최근 버틀러는 매일 고객들로부터 이전에는 들어보지 못한 걱정을 듣는다. “울음을 터뜨리는 사람도 있고 삶이 거의 포기라는 사람들도 있다.” 

버틀러에 따르면 많은 은행들이 총 상환기간을 늘리는 방법으로 지급 쇼크를 지연하고 있다.이 때문에 당장 모기지 금액이 불어나는 일은 없지만 지불액이 이자만 갚기 때문에 모기지를 갚으려면 수 년이 추가로 소요될 것이다. 또 지불액이 이자를 다 갚지 못하는 수준이 되면 원금이 증가하고 그 만큼 이자도 증가한다.

“이들의 모기지 금액은 결국 늘어나고 있으며 모기지를 완전히 갚는 대신 70년 상환, 90년 상환과 같은 말들이 나오고 있다”고 그는 말했다.

이 방법은 영원히 작동할 수는 없다. 결국 갱신시점에서 금리가 오를 것이고 지불액은 늘어날 것이다.

변동금리 주택담보대출은 고위험이 되거나 고수익이 될 수 있다. 고위험이 될 때는 어떤 일이 발생할까? 모기지중개인 앤드류 창은 트리거 금리, 마이너스 상각, 그리고 주택소유자들이 실제로 지불을 하는데도 자산손실을 볼 수 있다고 설명한다.

카라 히숀은 이를 직접 경험하고 있다. 온타리오주 스트레트포드에서 남편과 세 자녀를 키우는 그녀는 2018년에 고정 모기지 2.8%로 주택을 구매했다. 낮은 금리 덕분에 모기지 지불액이 예산에서 차지하는 비중은 적었고 집의 모든 점이 맘에 들었다. 이제 5년 모기지는 끝나가고 갱신을 앞에 두고 있다.

히숀은 여러 은행을 다니며 금리를 비교했지만 현재보다 두 배 높아, 현재의 은행과 5.7%로 재계약하는 쪽으로 기울고 있다. 계획대로 한다면 모기지는 월 약 400달러 늘어난다. 그 뿐만 아니다. 월 지급액이 더 늘어나지 않게 하도록 지금까지 16년으로 줄여온 총 상환기간을 30년으로 다시 늘려야 한다.

“상각 기간이 늘어나는 것은 유감스럽지만 포기할 수밖에 없다. 이 방법이 아니면 월 지급액을 감당할 수 없다.”

히숀 가족은 갱신 시점에서 더 나은 금리로 재협상할 수 있기를 희망하면서 3년 고정 모기지를 선택할 예정이다.

현재 모기지 시장에는 다양한 감정들이 오간다. 일반적으로 고정금리 대출은 구매, 특히 첫 내 집을 구매하는 사람들에게 가장 인기있는 옵션이다. 하지만 팬데믹 초기 중앙은행이 금리를 거의 0(제로)에 가깝게 인하하기로 결정하면서 많은 사람들이 변동금리로 몰리게 되었다.

개인금융 전문가 프리트 베너지는 고정 모기지는 계약기간 동안 제공되는 심리적 안정감 때문에 변동금리 보다 일반적으로 금리가 높다고 말한다.

“많은 사람들이 불확실성에 대해 프리미엄을 내면서 고정금리를 선호해 왔다. 현재는 변동 대 고정금리의 장단점이 완전히 뒤바뀌었고 고정 모기지 선호도는 더 증가했다. 그러나 단기간 상황이 변해 갱신시점에서 더 좋은 조건의 금리를 받기를 희망하면서 5년보다는 짧은 단기 고정 모기지를 선호하는 추세이다.”

2020년부터 2022년까지 경험한 초 저금리 수준으로 대출조건을 낮출 마법의 총알은 없지만, 갱신하는 사람들에게 그가 주는 조언은 숙제를 확실히 하고, 모기지 전문가의 도움을 구하며, 은행이 보내는 갱신 통지에 맹목적으로 서명하지 말라는 것이다. “선택지를 빨리 찾기 시작할수록 좋은 금리를 받을 가능성이 높아진다.” 

레시아 램은 정확히 그렇게 실천했지만 높아지는 지불액을 막을 수는 없었다. 남동생, 은퇴한 부모와 함께 토론토 집에 거주하는 램은 가족의 주수입자이다. 그녀가 2019년 구매한 집의 모기지 대출 갱신이 4주 후에 돌아오는데 그녀는 올해 초부터 금리 쇼핑을 시작했다. 당시 받은 2.79% 4년 고정금리는 더 이상 존재하지 않기 때문에 5-6% 대 금리로 갱신해야 할 상황이다.

“금리가 두 배 이상 올랐고 월 지급액은 최소 600달러에서 1천 달러 증가할 것이다.”엔지니어인 그녀는 자신이 대부분의 사람들보다 수입이 높다는 것을 알고 있지만, 그녀와 남동생은 생계를 유지하기 위해 지출을 줄이고 부업으로 돈을 벌어야 한다. 둘의 월급이 물가인상률 만큼 오르지 않았기 때문에 상황이 더 힘들다고 했다.

그녀는 최고의 금리와 대출조건을 협상하는 것 외에는 선택의 여지가 없다고 말하면서도, 다른 사람들처럼, 왜 그녀와 같은 서민들이 모든 사람들의 인플레이션을 낮추기 위해 그 대가를 치러야 하는지에 대해 의문을 제기한다.

“부자들은 더 부유해지고 나머지 사람들은 더 가난해진다. 이런 상황은 지속 가능하지 않다.”