대한민국 대통령은 밤잠도 없으신 가 보다. 매일 한 밤중에 SNS에 글을 남긴다. 그야말로 폭풍 글쓰기다. 특히 자신 있다고 큰소리치는 부동산 문제가 많다. 그 말들을 자세히 뜯어보면 교묘한 수사다. 맞는 말 속에 틀린 말도 섞여 있다. 일방적이다.

밤에 글을 날리면 많은 언론이 그대로 받아 적는다. 그리고 기사화 한다. 설명이나 반론은 없다. 일단 뿌려 놓고 해설이나 반론은 다음 문제다. 그래서 어떤 사람은 졸지에 ‘마귀’도 되고, 금융권은 업무태만 또는 배임행위를 하는 집단이 되기도 한다.

부동산 문제를 보자. 서울(특히 강남지역)에 집을 가지고 있는 사람은 졸지에 ‘나쁜 사람)이 된다. 심하면 마귀가 되기도 한다. ‘다주택자 양도세 중과유예 연장은 없다.’, ‘집이 투기적 수단이 되면 규제를 더 강화할 수도 있다.’ 등의 말이 계속 활자화 된다. 솔직히 얘기하자.

주식투자는 ‘선한 투자’, 부동산투자는 ‘악한 투자’인가? ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다.’는 원칙이 있다. 강남주택으로 10억원을 벌면 ‘나쁜 사람’이고 ‘하이닉스 주식’으로 40억원을 벌면 ‘좋은 사람’ 인가? 실제로 지난 5년간 강남의 요지에 있는 어떤 아파트(지은 지 20년 가까이 된다.)는 30평형 대가 두배 올랐다고 한다. 많이 올랐다. 그런데 5년전 ‘하이닉스 주가’는 1주당 20만원 전후였다.

2026년 2월말 현재 하이닉스 주가는 주당 100만원을 훌쩍 넘었다. 5년전 10억원으로 강남주택을 사서(투자) 금년에 팔아 10억원을 번 사람은 10억원에 대해 양도소득세를 내야하고, 10억원으로 ‘하이닉스 주식’을 매수해서 금년 2월에 매각한 사람은 ‘40억원 수준’의 양도차익에 대해 세금 한푼 안 낸다. 오롯이 본인 소득이다. 세금 없이. 이게 한국적 투자 정의 인가?

부동산 가격 폭등이 한국과 비슷한 캐나다 제도와 비교해 보자. 시장을 대하는 기본 시각이 다르다. 캐나다는 ‘공급’을 먼저 생각한다. ‘국민들에게 주택을 공급하는 것’이 첫째 목표다.

다음이 구매자(세입자)가 수용할 수 있는 가격(과도한 상승 없이)에 공급될 수 있게 정책을 수립하는 것으로 알려져 있다. 생애 첫 주택 구입자 취득세 감면, 빈집을 다른 이에게 세를 주지 않으면 ‘빈 집세’ 를 추가로 내야 한다.

반면 한국은 ‘각종 규제로 가격상승 억제’가 첫째 정책 목표이고 공급이 두번째 같아 보인다. 집 값이 오르면 토지거래 허가 지역 등의 규제부터 시작한다. 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 부과, 임대사업자 혜택 축소, 1가구 1주택자 (캐나다의 주 거주지 개념과 비슷함)에게 양도소득세 부과 등의 규제가 이어진다. 어디가 합리적인지는 독자들 판단에 맡긴다.

항목별 3월 전망

주식시장

한국 주식시장의 종합주가지수(KOSPI)가 거침없이 오른다. 2월 하순에 6,000p를 넘었다. 미국 주식시장의 대표지수인 다우(DOW)지수도 50,000p를 넘었고,(2월6일) 캐나다 토론토 시장 지수는 34,000p를 넘었다.(2월25일)

시장 종사자들은 ‘거품’이 아니라고 강조하지만 여러모로 살펴보면 불안하다. 한국 주식시장은 외국인들이 떠난 자리를 ETF(Exchange Traded Fund 상장지수펀드)가 메워주고 있다. 2월에만 80조원 가까이 ETF에 투입되었다. 개별종목이 아니라 테마 별(반도체, 조선업 등) 펀드에 투자하는 구조다. 활황장에 잠시 쉬고 1999년에 유행했던 ‘Buy Korea Fund’의 역사를 살펴볼 필요가 있다.

3월 각국의 주식시장은 매수. 매도 간에 치열한 공방이 예상된다. 큰 폭의 등락이 계속될 것으로 전망한다. ‘거품 론’과 ‘AI 성장론’의 공방이 될 듯하다. 한국은 좀 달리 보겠다. ‘산이 높으면 골도 깊다.’는 시장 격언이 있다. ‘누가 적당한 시기에 팔고 나오냐?’가 관건이라 본다.

금리

한국 대통령은 정말 중요한 일은 놔두고 민간의 영역까지 넘본다. 연일 요상한 말을 늘어놓는다. ‘부동산 담보대출의 만기 자동연장’이 이해가 안 된다고 한다. 연장하지 말고 ‘회수하라’는 압력 같다. 연장 여부는 은행이 알아서 하면 된다. 기준에 맞고 떼일 염려 없으면 연장하면 된다. 금리도 내부규정을 적용하면 된다. 차입자는 새 조건이 맞으면 연장하고 안 맞으면 상환한다. 대통령이 모든 것을 다 하겠다면 각 부처도 필요 없고 청와대만 있으면 된다. 대미 관세협상은 1차 합의 후 ‘설명이 필요 없을 정도로 완벽하다.’고 자화자찬 했는데 6개월째 삐걱거리고 있다. 대통령은 국가의 미래에 관련된 일을 지휘하고 결정해야 한다. 중고생 교복 값이나 여성분들 생리대 값에 말을 보탤 위치가 아니다.

한국은행 금융통화위원회는 2월 26일 회의에서 기준금리를 동결했다(6회 연속). 고심 끝에 내린 결정이라고 본다. 미국, 캐나다는 2월 회의가 없었다. 3월 중순 회의는 ‘미국 동결, 캐나다 0.25%P 인하’로 전망한다. 캐나다는 경기 부진을 만회하기 위한 결정으로 예상한다.

환율

한국의 원화 가치가 하락세에서 일단 멈춘 상태다. 대통령, 한국은행 총재 등 관련자들이 모두 나와 한마디씩 거들지만(구두 경고) 효과는 크지 않아 보인다. 비화 1달러 당 1,430원~1,450원 사이를 오르내리고 있다. 주로 1,450원 쪽에서 움직인다. 캐나다 달러가 미화 대비 조금 강세를 보이고 있다. 미국 대법원의 ‘관세정책 위헌’ 판결의 영향으로 보인다. 미 행정부는 다른 법을 적용해서 관세를 꼭 부과하겠다고 한다. 미국 정부의 이란에 대한 공습의 파장이 심상치 않다. 이란은 복수를 다짐하고 있다. 금융시장에 불안을 가중시키고 있다.

4월 환율은 미 달러의 약 보합, 캐나다 달러 강 보합, 한국 원화는 보합으로 전망한다. 원화 약세가 우세하지만 무역흑자가 약세부분을 희석시켜줄 것으로 예상한다.

부동산

2월 부동산 시장은 부진의 계속이다. 거래량은 감소하고 매도 등록 건수는 늘고, 가격은 하락세다. 나라마다 이유는 다르지만 부동산 시장 약세는 공통이다. 고금리 계속으로 매수세 감소(미국), 수요부진과 공급증가(캐나다 주요도시), 정부의 갈팡질팡 정책(한국) 등이 부진의 이유다. 한국정부는 부동산(특히 아파트) 가격을 잡기 위해 갖가지 정책을 시행 예고하고 있지만 목표는 서울 강남3구의 아파트 가격 잡기다. 한 나라의 부동산 정책이 극히 좁은 특정 지역(서울 강남3구)을 대상으로 시행되는 것은 대부분 실패한다. 임대 사업자에 대한 대출규제 등을 예고하는데 그건 번지수를 잘못 찾은 듯하다. 집값 잡기보다 부작용(임대료 급등 및 임대사업자 파산에 따른 경매급증 등)이 먼저 튀어나올 것 같다.

3월 부동산 시장은 기지개를 켜는 시간이나 우울하다. 약세 지속으로 전망한다. 미국, 캐나다, 한국 모두. 약세로 전망한다. 반등은 하반기 즈음부터 시작될 것으로 예상된다.