각 필지 ‘단독주택+보조유닛’ 상한…주정부 정책과 충돌

남부 써리 에서 진행 중인 신규 택지 개발 사업을 둘러싸고 주택 밀도를 제한하려는 민간 개발사의 계획이 논란을 낳고 있다.

개발사 퀄리코(Qualico)는 최근 써리 시의회에 180번가(2226·2246번지)와 184번가(2277·2293·2225번지) 일대 부지를 169개의 단독주택 필지로 재구획하는 신청을 제출했다.

문제는 해당 개발 계획에 포함된 ‘커버넌트(부동산 이용 제한 약정)’다. 시 보고서에 따르면, 계획이 승인될 경우 각 필지에는 ‘단독주택 1채와 보조 거주 유닛(세컨더리 스위트) 1개’로 개발 범위를 제한하는 약정이 등록될 예정이다.

이 같은 조치는 최근 다세대 주택 공급 확대를 추진하는 주 정부의 정책 기조와 상충된다는 점에서 주목된다. 주정부는 주택난 해소를 위해 단독주택 지역에서도 다세대 개발을 허용하는 방향으로 규제를 완화해왔다.

전문가들은 해당 커버넌트가 향후 토지 이용 유연성을 제한하고, 지역 내 주택 공급 확대를 저해할 수 있다고 지적한다. 반면 개발사 측은 주거 환경 유지와 계획적 개발을 위한 조치라는 입장인 것으로 전해졌다.

퀄리코  개발 이사인 사라 유수프는 대변인을 통해 이러한 의도가 사실임을 확인해 주었다. 그녀는 “지역 주민들이 단독 주택 부지에 들어설 주택의 성격에 대해 우려를 표했다”며, 이에 대한 응답으로 퀄리코가 자발적으로 커버넌트 등록을 제안했다고 밝혔다. 그녀는 “이 조치는 우리가 이곳에 4세대 주택(four-plexes)을 지을 의도가 없음을 지역 사회에 확신시키기 위한 것”이라고 설명했다.

UBC 법학부 더글러스 해리스 교수는 부동산에 대한 제한적 커버넌트가 수십 년 전에는 흔했지만, 최근 BC주의 주택 증축 필요성을 고려할 때 지금은 그리 흔치 않은 방식이라고 분석했다. 그는 “과거의 사례는 알고 있지만, 개발사들이 여전히 메트로 밴쿠버, 특히 써리에서 이런 방식을 사용하고 있다는 점이 놀랍다. 최근 캠룹스 등지에서 유사한 사례를 본 적은 있으나 써리에서의 시도는 의외다”라고 덧붙였다.

써리 시의회는 2025년 6월 퀄리코의 프로젝트에 대해 조건부 승인을 내린 바 있으나, 최종 승인은 아직 대기 중이다. 최종 승인이 나기 전까지 퀄리코는 커버넌트 등록을 신청할 수 없다.

써리 시는  법안 44를 준수해야 한다는 입자이다. 이 주 법안은 인구 5,000명 이상의 지자체가 대부분의 단독 주택 부지에 소규모 다세대 주택을 수용하도록 강제하고 있다. 부지 면적이 280제곱미터 이상이면 최대 4세대, 대중교통 정류장 인근이면 최대 6세대까지 허용해야 한다.

개발사의 커버넌트 계획에 대한 시의 입장에 대해서는 도시 계획 및 개발 부서는 “업체가 그러한 커버넌트를 등록하기로 결정하더라도 시는 당사자가 되지 않으며, 이는 신청자와 미래 토지 소유자 사이의 사적인 문제가 될 것”이라고 선을 그었다.

유수프 이사는 주 정부의 밀집도 강화 명령을 고려할 때 커버넌트 등록의 실현 가능성에 문제가 없느냐는 질문에 확답을 피했다. 대신 “정부가 지자체에 프로젝트를 지속할 수 있는 충분한 유연성을 준 것으로 이해한다”며, “써리 시가 커버넌트를 요구한 것이 아니라, 동네에 멀티플렉스(다세대 주택)가 들어오는 것을 걱정하는 주민들의 우려를 해소하기 위해 개발사가 자발적으로 제안한 것”임을 재차 강조했다.

BC 토지 등기 및 조사청의 재니스 프레이저는 ‘빌 44’의 취지에 어긋나는 방식으로 토지 사용을 제한하는 커버넌트가 얼마나 등록되어 있는지에 대한 데이터는 없다고 밝혔다. 또한 커버넌트 등록 전 주 법률의 의도를 준수하는지 당국이 검토하느냐는 질문에, 프레이저 씨는 당국이 토지 등기법의 요건을 따를 뿐이며 집행 관련 문의는 주 정부로 해야 한다고 답했다.

해리스 교수는 과거 정부가 인종이나 종교에 기반한 구시대적인 제한적 커버넌트를 무효화하기 위해 개입했던 사례를 언급하며, “주 정부가 취할 수 있는 한 가지 방법은 이러한 유형의 제한적 커버넌트를 법적으로 무효화하는 것”이라며 “정부의 개입을 막을 법적 장애물은 없다”고 지적했다.

BC주택부는 성명을 통해 기존 커버넌트를 무효화하거나 신규 등록을 차단할 것인지에 대해서는 직접적인 답변을 하지 않은 채, “정부는 중간 소득 가구가 감당할 수 있는 주택 건설을 방해하는 장벽을 제거하기 위해 계속 노력할 것”이라는 원론적인 입장을 밝혔다. 또한 “소규모 다세대 주택 규칙은 모든 단독 주택 부지를 대상으로 하며, 이를 배제하려는 시도는 필요한 주택 공급을 가로막아 가족들이 감당 가능한 집을 찾는 것을 방해할 뿐”이라고 강조했다.

해리스 교수는 BC주의 얼마나 많은 지역에 이러한 제한적 커버넌트가 남아 있는지 알 수 없으나, 주 정부가 직접 개입하지 않는 한 법적 장애물이 없으므로 이러한 시도는 계속될 수 있다고 전망했다.