밴쿠버서 운영 시 비즈니스 라이센스 필수

“부업 아닌 엄연한 사업으로 접근해야” 

인터넷 검색창에 ‘에어비앤비 시작하는 법’을 입력하면 커다란 숫자가 적힌 안내 페이지가 나타난다. 에어비앤비 측은 5월 기준 토론토를 예로 들며, FIFA 월드컵 기간 동안 한 달에 4,000달러 이상의 수익을 올릴 수 있다고 홍보하고 나섰다.

이러한 수치는 치솟는 월세나 모기지 상환에 보탬이 필요한 이들이나 남는 방을 활용하려는 이들에게 강력한 유혹이다. 그러나 에어비앤비, 브이알보(Vrbo), 부킹닷컴(booking.com) 등 그 어떤 플랫폼을 이용하든, 노바스코샤주 트루로의 ‘인클루시브 파이낸셜 플래닝’ 소유주인 로라 화이트랜드 금융플레너는 “단기 임대업에 뛰어들려는 이들은 현실을 냉정하게 직시해야 한다”라고 조언한다.

화이트랜드는 “에어비앤비가 판매하는 상품은 여러분의 집이 아니라 그들의 웹사이트 서비스이며, 따라서 플랫폼과 이용자의 사업 목적은 전혀 다르다”라며 “플랫폼은 숙소를 확보해야 수익을 창출할 수 있으므로, 이 시나리오에서 이용자는 플랫폼의 수익 창출 도구(상품)가 되는 셈이다. 이 점을 스스로에게 솔직하게 인정해야 한다”고 지적했다.

그의 경험상 임대업을 시작한 고객들은 예외 없이 생각했던 것보다 훨씬 더 까다롭다는 반응을 보였다. 우선 법을 준수해야 하므로 해당 지자체의 단기 임대 규정을 철저히 조사해야 한다. 아파트나 콘도에 거주한다면 임대차 계약서나 콘도 자체 관리 조례에 제한 조항이 있는지 확인하는 것이 필수적이다.

해당 지자체의 단기 임대 규정 철저히 조사

다음으로 고려해야 할 중요한 사항은 소득 및 세금 문제이다. 단기 임대로 얻은 수입 때문에 소득세 과세 표준 구간이 높아져 더 높은 세율을 적용 받을 수 있기 때문이다. 화이트랜드는 “모든 비즈니스가 그렇듯 벌어들인 돈이 전부 내 주머니로 들어오는 것은 아니다”라며 “이를 이해하지 못하는 것이 가장 위험하다”고 강조했다.

만약 룸메이트가 여름 동안 집을 비운 사이 몇 달간 그 방을 임대하려는 경우, 집과 관련된 지출 중 일부를 사업 비용으로 처리해 세금 공제를 받을 수 있을 것이라 기대하기 쉽다. 하지만 화이트랜드는 주택의 대부분이 여전히 개인 주거용으로 사용되기 때문에 비용 공제 혜택은 미미할 것이라고 선을 그었다.

그는 “개인의 구체적인 상황에 따라 세금에 미치는 영향이 완전히 달라지므로 이에 대한 이해가 필요하다”라며 “작은 주택의 방 한 칸을 임대하는 것과 아파트 전체를 임대하는 것은 공제받을 수 있는 항목부터 완전히 다르다”고 설명했다.

밴쿠버 ‘DLD 파이낸셜 그룹’ 파트너인 켈리 호 금융 플레너 역시 초보자들이 이듬해 내야 할 세금을 고려하지 않고 단기 임대 소득을 전액 소비해 버리는 실수를 자주 범한다고 지적했다. 만약 공동 명의로 된 주택이라면 세금 신고 시 소득을 분할하여 신고할 수 있다.

호 금융 플레너는 단기임대를 절대 가벼운 용돈벌이 정도로 생각해서는 안 되며, 공식적인 비즈니스로 취급해야 한다고 강조했다. 이는 가족이나 친지가 집에 와서 자고 가는 것과는 차원이 다른 문제라는 것이다.

특히 밴쿠버에서 에어비앤비를 운영하려면 반드시 시청으로부터 비즈니스 라이센스(영업 허가)를 발급받아야 한다. 또한 법적 책임 문제를 연구하고 보험 중개인에게 연락해 단기 임대 행위가 기존 주택 보험 보장 범위에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 한다. 청소를 직접 할 것인지, 업체를 고용할 것인지, 투숙객에게 어떤 서비스를 제공할 것인지도 고민해야 한다.

호 금융플레너 는 “쉽게 말해 여러분은 이제 호텔 주인이 되는 것”이라며 “집주인이 직접 운영하기로 결정했다면 자신의 시간 가치를 비용으로 환산해 보아야 한다. 많은 사람이 관리에 들어가는 시간을 지나치게 과소평가한다”고 말했다. 이어서 “단기 임대업은 평판 관리가 핵심이다. 악성 후기가 몇 개만 달려도 수입이 널을 뛰게 될 것”이라고 덧붙였다.

수시로 바뀌는 규제 역시 걸림돌이다. 호 는 과거 에어비앤비 황금기에 집을 단기 임대 전용으로 개조하고 전문 관리인과 청소 대행업체를 고용해 운영하던 이들이 지금은 후회하고 있다고 전했다. 그는 “지자체마다 연간 임대 가능 일수를 제한하는 규정을 도입했기 때문에, 이제 그들은 제한된 일 수 동안 엄청나게 높은 숙박 요금을 책정해 손실을 메워야 하는 처지” 라고 설명했다.

일상생활의 불편함이라는 라이프 스타일 비용도 만만치 않다. 낯선 사람들을 수용하기 위해 집에서의 일상을 바꾸어야 하기 때문이다. 집 안에서 편하게 잠옷 차림으로 돌아다니거나 야식을 먹는 일, 아이들이 내는 소음 등 모든 것에 제약이 생긴다. 투숙객들은 에너지를 절약하려 하지 않기 때문에 전기 요금도 확실히 치솟게 된다. 호 는 “하지만 가장 큰 비용은 역시 ‘시간’이다. 본인의 시간 가치가 얼마인지에 따라 이 사업이 과연 수지타산이 맞는지가 결정될 것”이라고 요약했다.

그럼에도 불구하고 사업을 진행하고 싶다면, 여느 웹사이트나 앱을 이용할 때처럼 플랫폼의 약관을 읽지 않고 대충 넘겨서는 안 된다고 화이트랜드는 경고했다. 플랫폼의 법적 요구 사항을 온전히 수용해야 하기 때문이다. 플랫폼 측에서 주택 파손 보장 제도를 약속하더라도(이와 관련해 불만을 토로하는 레딧 스레드가 수없이 많다), 유동 인구가 늘어남에 따라 집이 마모되고 노후화되는 것은 피할 수 없다.

화이트랜드는 “이것은 엄연한 노동이자 노력이다. 집 안에서 에어비앤비 한 유닛을 운영하는 것조차 하나의 직업이며, 그런 마음가짐으로 접근해야 한다”며 “모든 자영업이 그렇듯 대가가 따르기를 바라겠지만, 수익이 보장되는 것은 결코 아니다” 라고 조언했다.