주택 가격 20% 하락·미분양 콘도 증가에도 건설 추진
투자용 콘도보다 임대주택 공급에 집중
캐나다 주택시장이 가격 하락과 미분양 콘도 증가로 침체를 겪고 있는 가운데, 연방정부가 주택 공급 확대 정책을 본격적으로 추진하고 있다.
일부 지역에서 주택 가격이 20%가량 하락하고 수 천 가구의 미분양 콘도가 쌓이는 상황에서도 연방정부는 지금이 오히려 주택 건설을 확대해야 할 시기라는 입장이다.
카니 총리가 설립한 연방 주택 전담기관 ‘빌드 캐나다 홈즈’의 최고경영자 아나 바이량은 부동산 시장의 경기 변동과 관계없이 캐나다에는 여전히 더 많은 주택이 필요하다고 강조했다.
다만 단순히 주택 공급량을 늘리는 것이 아니라 실제 주거 수요에 부합하는 주택을 건설하는 것이 중요하다는 설명이다. 특히 투자 목적의 콘도미니엄보다는 서민과 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대 전용 아파트와 부담 가능한 주택 공급에 정책의 초점을 맞추겠다는 방침이다.
바이량 CEO는 “우리는 부동산 시장의 경기 주기에 맞춰 움직이지 않는다”며 “캐나다에 더 많은 주택이 필요하다는 사실은 분명하다” 고 말했다. 이어 “우리의 핵심 목표는 부담 가능한 주택을 확대하고, 민간 시장이 충분히 공급하지 못하는 주택을 실제로 건설하는 것” 이라며 실질적인 사업 추진의 중요성을 강조했다.
카니 총리는 연방정부가 주택 건설 자금 지원 사업에 복귀하도록 하기 위해 지난해 빌드 캐나다 홈즈를 설립했다. 연방정부는 1990년대에 저렴한 주택 건설 지원에서 손을 뗐고, 이는 특정 시장 부문의 공급 부족 현상을 초래했다.
그러나 바이량이 첫 삽을 뜨려는 지금, 주택 건설의 경제적 여건은 그 어느 때보다 악화되어 있다. 고금리와 이민자 수 제한 조치로 인해 캐나다 역대 최대 규모의 주택 시장 조정이 촉발되었으며, 신축 콘도에 먼지만 쌓이자 개발업자들은 프로젝트를 연이어 중단하고 있다.
그녀는 130억 달러의 정부 자금을 확보한 자사가 유연한 금융 도구를 제공하고 지자체, 주정부, 민간 개발업자와 협력하여 건설을 용이하게 하고 있다고 밝혔다. 또한 연방정부 소유의 부지도 개방하고 있다. 현재까지 약 19,000가구의 저렴한 주택에 자금 지원을 약속했으며, 이 중 약 2,300가구가 공사에 들어갔다. 빌드 캐나다 홈즈는 총 주거비가 가구 총소득의 30%를 넘지 않는 경우를 ‘부담 가능한 주택’ 으로 정의한다.
이는 캐나다 주택토지공사가 코로나19 이전 수준의 주택 가격 부담성을 회복하기 위해 향후 10년 동안 추가로 건설해야 한다고 추산한 약 190만~240만 가구와 비교되는 수치이다.
바이량은 시장 침체가 자사를 포함한 건설 업계 전체에 영향을 미치고 있음을 인정했다. 그러나 지난 한 해 동안에만 시공사 및 제안자들로부터 900건이 넘는 제안을 받았으며, 밴쿠버의 600가구 규모 임대 주택 개발 사업을 포함해 지원이 없었다면 자금을 확보하지 못했을 여러 민간 주도 프로젝트에 자금을 지원했다고 밝혔다. 그녀는 주택 시장 조정이 “빌드 캐나다 홈즈의 필요성을 더욱 뒷받침할 뿐 이다”라고 말한다.
토론토와 밴쿠버에 수천 가구의 신축 콘도가 미분양 상태로 남아 있는 상황에서, 이를 저렴한 주택으로 전환하는 것이 명확한 해결책처럼 보일 수 있다. 그러나 지난 6월 BC주와 연방정부가 약 2,200가구를 매입해 전환하겠다는 제안을 내놓자, 비판론자들이 “개발업자에 대한 특혜성 구제금융” 이라고 비난하면서 즉각적인 반발이 일어났다. 해당 프로젝트의 현재 진행 상황을 묻는 질문에 바이량의 답변은 짧았다. “BC주정부와의 파트너십은 계속 발전 중이며, 적절한 시기에 그 상세 내용을 반드시 공개할 것이다.”
콘도 시장의 거품이 꺼지면서 주택 착공의 새로운 동력이 생겨났다. 임대 전용 주택은 금융 프로그램, 개발 부담금 감면, 용도지역 규제 완화 등 정부 정책에 힘입어 주요 시장 아파트 착공의 3분의 2를 차지하고 있다.
이러한 변화는 임대 시장의 압박을 완화하고 있다. 정부 산하 공기업인 캐나다 주택토지공사에 따르면, 심각한 공급 부족을 겪던 수 년간의 상황을 지나 공실률은 상승하고 임대료 상승세는 둔화되고 있다.
그러나 콘도 및 단독주택, 다가구 주택, 타운하우스 등 ‘지상형 주택’의 건설은 급격히 약화되었다. 이러한 프로젝트들은 전통적으로 내 집 마련의 기회이자 민간 임대 주택의 공급원 역할을 해왔다. 그 결과, 자가 소유 시장에서 캐나다는 여전히 심각한 가격 부담 압박에 직면해 있다. 빌드 캐나다 홈즈가 저렴한 임대 주택 확대에 집중하고 있지만, 많은 젊은 캐나다인들은 집을 구하는 데 여전히 높은 장벽에 부딪힐 수 있다.
RBC 벤저민 탈 부수석 이코노미스트는 단기적인 고통이 있더라도 콘도 시장의 조정이 필요하다고 믿는다고 말했다. 그는 이번 조정으로 자본이 부족한 상태에서 시장에 진입한 ‘자격 미달의 개발업자들’이 퇴출되고, 대부분의 콘도 구매자가 투기꾼이 아닌 실수요 가족이 될 것으로 전망했다. “가족 단위 구매자는 더 큰 평형을 의미한다. 따라서 이제는 과거에 지었던 쇼박스 형태가 아닌, 더 넓은 주택을 논의하게 될 것” 이라고 그는 덧붙였다.