팬데믹 기간동안 뜨거워진 주택시장의 원인은 저금리가 촉발한 생애 첫 집 구매자가 아니라 거래를 반복하는 구매자와 투자자들이 주범이라는 분석이 나왔다. 이 결과치는 사이먼프레이저대학(SFU) 도심 부동산 연구소의 앤디 얀 소장의 조사 분석이다.

예를 들어 2021년 11월에서 올해 1월까지 주거용 부동산 거래가 50% 증가했던 칠리왁 경우 첫 집 구매자가 거래에 차지하는 비중은 2020년 동 기간 보다 8~15% 감소했다.

SFU대학 도심 부동산 연구소 발표

11월부터 2021년 1월까지 칠리왁의 총 거래는 2,772건 이었고 이 중 428건이 첫 집을 구매하는 수요였다. 2021년 같은 기간 총거래 4,170건 중에서 319건 만이 첫 집 구매자였다. 이 기간동안 칠리왁은 전국에서 가장 빠르게 집값이 상승한 도시에 속해, 캐나다부동산협회에 따르면 평균 20만 달러 또는 40% 가격상승이 이루어 졌다. 이는 전국 평균 상승폭인 27%를 크게 웃도는 수치다.

작은 집에서 살던 사람들이 큰 집으로 늘려가는 것이 캐나다 주택의 역사라고 할 수 있다. 그러나 지금은 한 집을 담보로 대출을 받아 다른 집을 구매하거나 고가의 주택을 계속 지니고 있는 추세로 부자가 더 부자가 되는 ‘매튜효과’이라고 얀 소장은 설명했다. 그러나 얀 소장은 이 수치들이 예비적이고 불완전할 수 있다는 점은 인정했다.

그는 “가격이 급등하는 가운데 반복 구매자와 투자자의 숫자는 증가하는 반면에 첫 집을 구매하려는 실수요자의 거래는 왜, 그리고 어떻게 하락하는지에 대한 관심이 증가하고 있다”고 했다. 첫 집 구매자의 목표는 주택시장 사다리의 첫 층에 올라타는 것인데 이들은 제퍼디 게임에서 모노폴리 선수들과 경쟁하고 있는 셈이다 라고 설명했다.

부자가 더 부자가 되는 ‘매튜효과’

얀 소장은 BC주정부 재산세 양도 기록을 사용해, 첫 집 구매자 정책 자격요건을 갖춘 구매자를 토대로 첫 집구매자 수를 계산했다. 즉, 살 집이 될 부동산에 대한 등기소유권이 전혀 없었고 부동산 가치가 52만5천 달러 미만인 사람들의 숫자를 계산했다. 그러나 가격이 급등했기 때문에 메트로 밴쿠버와 프레이져 벨리와 같은 지역에서는 첫 집 구매자의 다수가 첫 집 구매자 수에서 빠지게 된다.

캐나다중앙은행 금융안정부 마이클 칸 이사는 최근 첫 집 구매자를 반복 구매자 및 투자자로부터 분리하고 이들의 재정적 특징을 이해하는 것은 주택구매 연구에서 매우 혁신적 접근법이라고 말했다. 금융안정부는 비금융 부문의 위험과 취약성을 평가하는 부서로 칸 이사의 연구팀은 2014년 부터 전국 모기지와 신용평가자료를 토대로 반복 대출자를 찾는 알고리즘을 개발했다.

연구팀은 2014년 이 후 첫 집 구매자들은 주택 담보 대출이 있는 전국 거래의 약 50%를 차지했지만 2015년부터 이 비중이 감소하기 시작했다는 것을 발견했다. 팬데믹 봉쇄가 끝나고 부동산 시장이 급등하기 시작한 2020년 여름동안 첫 집 수요자의 구매는 현저히 감소하고 있는반면 반복 구매자와 투자자의 구매가 급등한 것으로 나타났다. 다른 예시에서 얀 소장은 랭리시의 총 거래량에서 첫 집 구매자가 차지하는 비중이 전년도의 27%에서 21%로 감소했음을 지적했다. 2020년 총 748건의 거래 중 첫집 구매는 199건 이었고 2021년 총 1,590건 중 첫 집 구매 거래는 341건 이었다.

써리시의 첫 집 구매자 비중도 13%나 감소했다. 2020년 총 9천 998건 거래 중 첫 집 구매자 거래는 1,329건 이었고 2021년에는 총 1만7천791건 중에서 첫 집 구매자 거래는 1,579건 이었다. 캐나다중앙은행 자료에 따르면 밴쿠버 2014-2021년 상반기 거래 중 투자 구매자의 비중은 19% 였지만 2021년 하반기에 20%로 단기간 급등했다.

한 부동산 중개인은 이 자료에 보이지 않는 더 큰 그림이 있다고 주장했다. 그 것은 투자자들이 다가구 주택을 단일 명의로 사는 경우는 드물고 대출을 정부 규제가 미치지 않는 금융기관을 통해 받는다고 폭로했다. 그는 “이 거대한 부동산 기계에는 다양한 부속품이 함께 작동하며 다양한 관점과 아이디어가 존재하기 때문에 해독이 쉽지않다”고 했다.