역설적 주택시장 현상이 부상하고 있다. 한편으로는 집값과 거래가 감소하고, 다른 한편으로는 임대주택의 월세가 가파르게 상승해 세입자들의 부담이 가중되고 있다. 이론적으로 집 값과 임대료는 같은 방향으로 움직인다.

이론과 다른 역설적 시장

토론토의 경우 토론토지역부동산협회(TRREB)가 발표한 최근 집계는 2022년 2분기, 가장 일반적인 임대주택인 1베드룸의 평균 임대료가 1년 사이에 20% 상승했음을 보여준다. 2베드룸은 15.3%, 3베드룸은 12.8% 각각 상승했다.

월세 물량도 매우 부족하다. 같은 기간 TRREB에 올라온 총물량은 지난해 대비 30% 감소했고 1베드룸은 16% 감소했다. 세입자 사이에 인기가 높은 타운홈의 경우 2베드룸이 11%, 3베드룸은 25% 상승했다.

임대수요가 크게 증가한 부분적 이유는 코비드-19 초기에 기숙사와 임대주택을 떠나 부모집에서 거주하던 학생들이 9월 캠퍼스로 돌아오기 때문이다. 5월 이후 캠퍼스 근방의 임대주택 리스가 급증했다.

또 다른 원인은 원격 근무자가 감소한 까닭이다. 팬데믹 초기에 원격 근무가 가능해진 사람들이 작고 비싼 아파트를 떠나 작은 도시의 저렴하고 넓은 곳으로 이주했다. 고용주가 이들을 근무지로 소환하면서 사무실 중심지의 임대수요가 증가하고 공급은 부족하다.

이는 전국적인 현상으로 캐나다모기지주택공사(CMHC)에 따르면 상대적으로 임대시장 수요가 적은 핼리팩스의 임대시장 공실률도 1% 미만이다. 핼리팩스의 임대료는, rental.ca와 블펜 리서치 집계에 따르면 지난해 대비 28.5% 상승했다.

시장여건은 때로는 일반적인 이론을 벗어난다. 도심경제 이론에 따르면 주택가격과 임대료는 비례한다. 거주지의 가치를 미래현금유동성(임대료)의 현재가치로 보기 때문이다. 따라서 임대료가 상승하면 주택 거래가격도 상승하기 마련이다. 그러나 주택가격은 하락하고 임대료는 상승하는 현재의 상황은 이론적 모형이 예외적 단기 동력에서는 다르게 작용할 수 있음을 보여준다.

동시에 일부 이론은 통계적 증거로 뒷받침 되지 않을 때가 있다. 그 예로, 집을 사려는 예비 구매자들은 집 값이 치솟기를 멈추거나 하락하면 그 때 사겠다고 결심한다. 그러나 막상 집 값이 하락하면 이들은 서둘러 시장을 떠난다. 가치가 하락하는 자산에 대한 투자할 동기가 사라지기 때문이다. 이런 심리적 이유로 시장은 때로 가격이 상승할 때 더 뜨겁다.

주택가격의 하락은 이 처럼 의도치 않은 임대료 상승의 결과를 초래한다. 주택가격의 하락은 종종 매매거래를 더 감소시킨다. 임대시장에서 구매시장으로 이동해야 할 가구들이 구매를 미루기 때문이다. 정체하는 이 임대수요에 새 수요가 추가되면 임대료는 더 상승한다.

임대수요는 더 증가할 것으로 기대된다. 대체로 임대시장에서 주택경력을 시작하는 새 이민자 수 천명이 앞으로 유입될 것이고 사무실 중심지와 캠퍼스로 돌아오는 복귀하는 수요자까지 더해져 공급난은 더 악화될 것으로 예상된다.

캐나다는 임대문제의 장기 해결책으로 새 PBR(임대전용주택)를 늘리는 방법을 사용한다. 전문가들은 연방정부와 주정부는 새 PBR 건설 장려책을 시작했지만 건설업자와 개발업자를 임대주택으로 유인하기 위해서는 정부의 적극적 개입이 필요하다고 한다. / 머타자 하이더 컬럼전재(토론토 메트로폴리탄 대학 도심부동산 분석가)