RBC “가격은 바닥 다졌지만 회복은 완만”
거래 증가에도 급반등 가능성은 낮아
2022년 부동산 호황이 끝난 이후 4년 넘게 이어진 주택시장의 조정 국면이 마침내 막바지에 접어들었다는 분석이 나오고 있다. 다만 전문가들은 집값이 바닥을 다졌더라도 과거와 같은 급격한 반등을 기대하기는 어렵다고 전망했다.
로버트 호그 RBC 부수석 이코노미스트는 최근 전국 주택시장 전망에서 “시장은 이미 바닥을 지나쳤을 가능성이 높다”며 “하지만 급격하거나 강한 반등을 기대해서는 안 된다. 회복세는 매우 완만하고 지루한 형태로 이어질 것”이라고 진단했다.
2022년 부동산 시장의 급등세가 마무리된 이후 시장에서는 “주택 가격이 어디까지 떨어질 것인가”가 가장 큰 관심사였다. 그러나 최근 전국적으로 거래량이 조금씩 늘고 일부 지역에서는 가격 하락폭이 둔화되면서 시장이 바닥권에 진입했다는 신중한 분석이 힘을 얻고 있다.
전문가들은 이를 ‘가격 회복’의 신호로 해석하는 것을 극도로 경계하고 있다. 대신 수년간 길게 늘어졌던 시장 조정기가 마침내 마침표를 찍어가는 과정으로 보고 있다.
BMO 캐피털 마켓의 로버트 카브치치 수석 이코노미스트는 지난 7월 17일 고객 보고서에서 “캐나다 주택 시장이 안정화 단계, 감히 말하건 대 ‘바닥 다지기’ 에 진입하고 있다”고 분석했다. 대출 금리 인하와 소득 증가, 시장 수급 균형이 가격의 하한선을 형성하고 있다는 설명이다.
카브치치 이코노미스트는 팬데믹 시기의 과도한 투기, 중앙은행의 가파른 금리 인하, 수 년간의 가격 하락, 그리고 최근 선분양 중단 및 프로젝트 취소로 인한 주택 건설 감소 등 그동안 하락세를 이끌었던 요인들이 대부분 소화되었다고 보고 있다. 다음 단계는 하락한 가격과 줄어든 공급이 시장의 수급 균형을 차츰 맞춰가는 과정이라는 것이다.
다만 그는 “토론토 콘도 시장처럼 2027년까지 약세가 이어질 지역이 존재하며, 가파른 반등을 이끌 여건은 아니다”라는 전제를 달았다.
엣지 리얼티 애널리틱스의 벤 라비두 대표 역시 비슷한 의견을 냈다. 그는 부동산 시장의 바닥이 극적인 반전 형태로 나타나는 경우는 드물며, 신규 공급이 끊기고 수요가 천천히 회복되면서 서서히 드러난다고 설명했다.
최근 주택 지표들은 이러한 조건들이 형성되고 있음을 보여준다. 전국 주택 판매량은 지난 3월 저점 대비 7% 증가했다. 온타리오주의 6월 신규 매물은 전년 동기 대비 5.5% 감소한 4만 3,442건을 기록했고, 전체 매물량 역시 5.1% 줄어든 7만 5,759건으로 집계됐다. 캐나다 부동산협회(CREA)에 따르면 현재 판매 속도 기준 매물 소진 기간을 뜻하는 ‘재고 개월 수’는 4.7개월에서 4.2개월로 단축됐다.
동시에 캐나다주택도시공사 데이터에 따르면 건설사들은 수 년간의 수요 부진 여파로 신규 프로젝트 착공을 지속적으로 줄이고 있다. 라비두 대표는 온타리오 시장이 바닥의 전형적인 징후를 보이고 있다고 진단했다. “단독주택 완공 물량 그래프는 참담한 수준이다. 1990년 집계 이후 최저치를 기록 중인데, 인구당 주택 거래량 역시 90년대 수준으로 떨어졌다. 이는 역설적으로 재고 시장이 조용히 죄어들고 있음을 뜻하며, 거래량이 조금씩 살아날 시점에 도달했다”고 분석했다.
그러나 그 역시 조만간 가격이 급등하는 일은 없을 것이라고 단언했다. “1년 뒤 온타리오 집값이 20% 오른다는 식의 낙관론은 성립하지 않는다”는 것이다.
RBC의 로버트 호그 부수석 이코노미스트 역시 시장 전환의 초기 신호를 포착했으나, 과거 네 차례나 ‘회복의 가짜 신호’가 있었음을 경계했다. 그는 온타리오와 BC주의 매물 증가세가 꺾인 점은 긍정적이지만, 확실한 결론을 내리기엔 소비자 심리 위축과 예측 불가능한 경제적 충격 등 리스크가 여전히 남아있다고 진단했다.
CMHC는 ‘바닥’이라는 단어 사용 자체를 꺼리고 있다. 케빈 휴즈 CMHC 부수석 이코노미스트는 “지나고 나서야 비로소 변곡점이었음을 알 수 있다”며, 최신 전망 보고서를 통해 현재 시장을 ‘회복’이 아닌 ‘조정 중’으로 규정했다. 높은 주거비 부담과 인구 증가세 둔화, 경제 불확실성으로 인해 내년까지는 거래가 소강상태를 보일 것이라는 관측이다. 특히 온타리오와 BC주는 약세가 이어지는 반면, 중부 지역은 비교적 양호한 흐름을 보일 것으로 전망했다.