반 임대주 법으로 수익 낮아져…자본세 인상 우려도 한 몫

밴쿠버는 지난 수 십년간 전국에서 월세가 가장 높고 공실률이 가장 낮은 도시의 자리를 지키면서 다가구 건물주들을 갑부로 만들어 주었다. 일부 대규모 투자사를 포함해 투자자들이 렌트시장으로 몰리면서 메가시장을 형성하게 되었다.

그러나 코로나 팬데믹으로 반 임대주법이 강화되고 월세 인상이 제한되고 콘도 보험료도 급등하면서 투자 마진은 최근 급락했다.

BC주의 월세는 3월 이후 동결된 상태이며 2021년말까지 동결이 지속될 것으로 예상된다. 밴쿠버시는 다가구용 건물의 개조를 제한했고 노후 아파트 건물의 철거를 불법화하는 한편 시장가격의 렌트 건물 개발을 제한하고 있다.

올해 상반기에는 사상 최초로 BC주로 유입되는 이민자보다 다른 국가로 떠나는 이민자들이 증가하는 ‘마이너스’ 이민 현상까지 발생하면서 밴쿠버 월세는 하락하기 시작했다.

반면에 아파트 건물의 보험료는 평균 75% 치솟았고 재산세도 급등하면서 자본비율은 3%대로 내려앉았다.

이로 인해 렌트시장의 매력이 급격히 하락했다고 상업용부동산중개사 애비슨 영이 10월에 발간한 ‘BC주 다가구 보고서’는 분석했다.

현재까지 밴쿠버 2대 임대사들은 보유 건물을 시장에 내놓고 있다. 이틀 간격으로 12개의 아파트 건물이 매물로 나왔는데 이 중 11개는 밴쿠버시에 위치한다.

굿맨 커머셜의 마크 굿맨은 이를 신규매물의 산사태라고 칭했다. 가장 큰 매물은 홀리번 프라퍼티사가 10월에 매물로 등록한 밴쿠버에 소재한 411개의 렌탈 유닛을 포함하는 콘크리트 아파트 10개동 이다. 이 포트폴리오는 홀리번이 밴쿠버에 소유한 다가구용 건물의 1/3을,  홀리번이 전국 3개주에 소유한 총 유닛의10%를 차지한다. 이 건물들은 웨스트엔드, 사우스 그랜빌, 키칠라노 지역에 위치한다. \

예를들어 웨스트10가에 위치한 14개 유닛의 ‘유니버시티 메노’의 평가금액은 6백만 달러로 유닛 당 가격은 42만 8천 달러이다.

홀리번사는 가족중심 경영회사로 1972년 웨스트 밴쿠버에서 창립되었다. 현재 밴쿠버, 캘거리, 토론토, 오타와에 총 5천700개 유닛을 포함한 90개 아파트 건물을 관리 운영하고 있다. 홀리번사는 밴쿠버에 33개와 웨스트 밴쿠버에 4개 아파트 건물을 소유하고 있다.

홀리번의 중개인은 “홀리번 이 매물이 시장에서 상당한 관심을 받고 있다”고 말했다.

약 일년전에는 밴쿠버 최대 렌탈사 중 하나인 벨몬트 프라퍼티사가 밴쿠버 소재 콘크리트 아파트 4개동(188개 유닛)을 매물도 내놓았다. 벨몬트사는 밴쿠버에 8개, 메트로밴쿠버와 빅토리아에 28개 아파트 건물을 소유하고 있다.

최근 통계를 종합하면 밴쿠버 소재 콘크리트 렌탈 건물 1개 유닛의 평균 매도가격은 49만 달러 정도이다.

렌탈 건물 매물이 증가하는 현상에 대해서 일부에서는 밴쿠버시가 렌탈 정책을 강화했기 때문이라는 분석이다. 그러나 전문사들은 팬데믹으로 봄 시장에 나오지 못했던 축적된 매물이 시장에 동시에 나온 결과라고 보고있다. 또 일각에서는 내년초에 연방정부가 자본소득세를 인상할 가능성이 높다는 우려 때문이라고 분석한다.

현재 다가구용 건물 양도차액의 50%는 면세대상이지만 수 조 달러의 빚더미에 서있는 연방정부가 세수를 메우기 위해서 자본세를 사전예고 없이 기습 인상할 가능성이 있다는 예상이다. 이러한 기습인상은 임대주의 수 년, 수십년치의 양도차액을 한순간에 쓸어버릴 수 있기 때문에 매물이 증가하고 있다.