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어려운 시장이 올해내내 지속될 가능성이 점점 커지고 있다

2023-02-10 11:45:32

올해 공시지가가 각 가정으로 이미 발송 되었고 작년 보다 많이 오른 공시지가에 뿌듯 하기도 하고 한편으론 이번에 재산세를 많이 내야 겠구나 하는 걱정도 든다. 거기에 현 시세보다 높다는 느낌이 드는 것도 사실이다. 한해의 공시 지가는 매년 초에 발표 되는데 기준은 그 전 해 7월 다시말해 올해는 작년 7월 각 가정의 주변 판매 시세를 기준으로 산정된다.
주택 주인이 리노베이션을 하고 시청에 리포트를 해 빌딩 가치를 자발적으로 올려 달라고도 한다. 매년 대지와 빌딩 가격 두가지를 인상 혹은 인하를 해 공시 지가가 변동하는데 통상 땅 값은 올라가고 빌딩 가격은 노후와로 인해 하락 하지만 대지 가격이 더 올라 인상이 되는 방식이 일반적이다.
그러므로 단독주택은 대지가 클수록 장기적으로 통상 가치가 있다. 하지만 그린벨트 특히 Creek이 안으로 지나 가거나 경계 선상에 위치하고 프로퍼티 안에 gas, sewer(sanitary, storm etc)등이 지나 간다면 향후 재건축에 큰 장애 요소다. 구매시 등기부 등본이나 시청에서 필수적으로 확인하지 않으면 향후 판매시 큰 낭패를 볼 수 있다.
현재 신개발 지역의 신축 주택은 대지가 3,000 혹은 그 이하인 경우가 많은데 처음 10년 최대 15년은 새 건물이라는 것과 그에 따른 빌딩 가치가 높아 공사 지가나 판매가가 높지만 너무 장기적으로 오래 보유 한다면 빌딩가치의 하락 그러나 협소한 대지 지가의 상승의 제한으로 넓은 대지의 주변 주택보다 가치 상승폭의 현저한 차이를 직면하게 된다. 따라서 새집을 선호해 구입하더라도 대지가 너무 작다면 최대 가치로 상승 했다고 판단될 때 갈아타는 것이 현명 할 수 도 있다.
올 주택시장 동향이 일제히 해당기관에서 발표되고 각 매스컴들은 이를 지면과 인터넷을 통해 발표 하였다. Great Vancouver 와 Fraser Valley 지역 공히 ”거래 실종“ “얼어붙은 시장 거래 50% 급감” 이라는 타이틀과 함께 암울한 1월 시장 실적을 발표하였다. 거래도 실종 이지만 판매를 위한 신규물량도 1월에는 많이 나오질 않았다. 총 5,130개의 신규 매물이 1월에 등록 되었다. 하루 평균(주말 제외) 200여개 남짓이다. 판매는 1월 총 1,648건을 기록 하였다. 하루 평균 (주말 제외) 70여개 수준이다.
년 초에 언급 한대로 3월이 되면 시장 윤곽을 가늠할 수 있을 것 같다고 했었다. 무엇보다 매물이 얼마나 시장에 쏟아지는가 굳건히 판매를 보류하고 내 주택을 지키고 기다리는 힘이 커 1월처럼 판매도 저조 하지만 신규물량도 적게 나오는가 아니면 기존의 시장 방식대로 2-5월 초까지 판매물량이 전통적으로 대거 나오고 심리적이건 여러 여건으로 못버티고 추가 물량까지 더해 지는가가 금리 문제와 함께 가격하락폭을 결정하는 가장 중요한 요소로 꼽았다.
그런데 2월 들어서면서 신규물량이 8일 기준으로 2,319개 주말 제외시 일평균 386개 판매물량은 일평균 160개 이다. 공히 각 두배씩 늘었지만 신규물량과 재고량의 누적률이 판매 물량 보다 크고 매일 추세를 보면 그 차이는 점점 커질 것으로 보인다.
결국 가격 하방 압력이 거세지고 늘 강조하는대로 공급이 수요보다 절대 부족하고 수요(바이어)는 엄청난 수가 잠재하고 대기는 하고는 있지만 이러한 방향으로 시장이 흐른다면 바닥을 찍는 그 시점까지 그리고 금리가 확정적으로 인상이 멈추는 것을 보기까지 바이어들은 구입을 보류해 더욱 어려운 시장이 올해내내 지속될 가능성이 매우 커지고 있다. 앞으로의 두 달이 올 한해의 시장에 대세를 결정할 주요 시점으로 어느때 보다 매수 매도인 모두 신중하게 그리고 치밀한 시장 분석을 하면서 결정을 해야 하겠다.
또 하나의 변수는 미국의 금리 문제이다. 이번 FOMC 회의에서 파월이 물가가 잡히고 있다는 예상외의 발언으로 금리인상 중단과 년내 조기 인하를 기대하며 환호한지 하루만에 노동시장의 완전고용 수준의 발표와 연관된 각종 경제지표들, 슬며시 다시 오르는 기름값 거기에 연준 인사들의 일제히 매파 강경 발언을 쏟아내며 최종 금리 5% 기대를 확정적으로 발표하던 기류가 오늘은 6% 이상으로 바뀌고 그에 betting하는 기관들이 늘어나며 큰 우려의 먹구름이 덮치고 있다.
거기에 6%대의 고금리가 올해내의 금리인하는 커녕 내년 한해도 내내 지속 될수 있다는 끔찍한 전망이 일부지만 발표되었다. 그래서 곧 발표되는 이번 소비자 물가 지수 CPI에 모든 귀추가 주목되고 있다. 참으로 예측하기 힘든 상황이다. 미국이 만약 기준금리를 6%대로 올린다면 더 이상 금리를 올리지 않을 예정이라던 캐나다도 금리인상을 다시 단행할 가능성이 크다.
세계 경제와 주식, 금융, 주택 등 모든것이 매일 매일 천당과 지옥을 오고가는 형국이다. 올 한해는 낙관적 전망은 가능한 지향하며 항상 최선의 선택을 위해 더욱더 고심의 고심을 거듭하며 신중한 결정을 할 때다. 하루빨리 안정이 되고 회복되길 간절히 기도하며 희망을 기대 한다.

백홍기 부동산 [email protected]

*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.

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